2025年末北京楼市与豪宅市场动态 - 2025年末北京土地市场收官活跃，全年总成交金额约1427.42亿元，年内最高溢价率接近40% [1] - 12月24日北京发布楼市新政，继续优化限购相关政策 [1] - 招商蛇口北京公司表示，2025年业绩基本完成年初既定目标，完成率在95%左右 [1] 核心地块与“地王”项目入市 - 中海地产于3月18日以总价75.02亿元、楼面价约10.23万元/平方米、溢价率27.93%竞得北京单价“地王”地块，并于12月22日推出高端产品系“安澜北京” [1][3] - “安澜北京”项目获准预售268套房源，价格区间为15.4万至18.0万元/平方米，洋房主力户型总价约3000万元起 [3] - 中海地产联合体于10月在上海以总价439.5亿元拿下徐汇滨江全国“地王”，项目“安澜上海”在12月19日已完成首轮认筹 [3] 豪宅市场供应与成交情况 - 2025年截至目前，北京豪宅（套均总价1500万元以上）市场累计供应6240套，远超2024年全年供应规模 [1] - 截至12月21日，北京豪宅市场累计成交2851套，同比增长10.6% [10] - 豪宅成交套数占全市新建商品住宅成交总量的比重为8.4%，较2024年同期提升1.4个百分点 [10] 高端市场竞争态势激烈 - “安澜北京”周边竞争激烈，云集多个高端新盘，如圆明天颂（二手房挂牌均价17.6万元/平方米）、臻云（网签均价12.36万元/平方米）、建发海晏（网签均价约13.6万元/平方米） [4] - 朝阳区朝青板块的紫京宸园（首批网签均价约9.80万元/平方米）与璞樾（首批网签均价约9.98万元/平方米）竞争激烈，曾引发开发商间的公开冲突 [7][10] - 开发商对竞品的营销策略、推盘节奏及案场价格变化均保持高度关注 [10] 豪宅市场需求特征变化 - 当前购房者更追求物理空间与精神需求的深度结合，豪宅产品更注重从居住本质出发，围绕生活方式进行优化 [12] - 自住需求成为主要置业动力，购房者决策时地段适配性及周边教育、商业、医疗等配套是核心考量，投资意愿减弱 [12] - 购房者对产品细节敏感度提升，要求全方位无短板的豪宅，关注户型、装修、社区公共部分及科技系统等 [12] - 豪宅业主决策周期较短，更倾向于在熟悉或看好的区域选择，对价格、折扣等关注度较低 [13] 2026年市场趋势展望 - 2026年北京豪宅供应规模大概率延续较高水平，一系列位于核心地段的高价项目正排队入市 [15] - 叠加2025年高供应量，未来库存去化存在较大压力 [15] - 在供应高水平但需求有限的情况下，产品力竞争将加剧，智能化、生态化、低密度设计将成为主流，服务配套成为核心竞争力 [15] - 土地资源稀缺、规划利好和配套成熟的板块将成为供应和需求集中地，具备顶尖产品力、独特资源及过硬服务的项目将继续受追捧 [16] - 缺乏鲜明特色、同质化严重的普通豪宅项目可能面临较大去化压力 [16]