核心观点 - 恒大系资产处置进入密集落地期 释放出行业风险加速出清信号 处置主体主要包括地方国资与资产管理公司 兼具市场化与政策导向 [2][4] 实物资产处置情况 - 惠州棕榈岛高尔夫球场：将于2026年1月5日拍卖 起拍价1.5亿元 标的为意向重整投资人暨临时承包经营管理方资格 核心资产包括土地使用权面积约99.17万平方米的高尔夫球场及相关设施 资产评估价值约2.63亿元 清算价值约1.31亿元 竞得者还需承担220名员工相关费用及195万元临时承包年租金 [3][5][9] - 深圳湾超级总部B塔项目：已于2022年被深圳市安和一号房地产开发有限公司（兴业信托与深圳安居建业联合体）接手 2024年2月 兴业银行以不超过66亿元购置该项目部分物业用于自用 截至12月30日 项目已全面进入地上主体施工 预计2029年整体完工 [3][4] - 长沙恒大童世界部分资产：于12月2日以2.83亿元成交 资产包括三宗总面积约17.2万平方米的娱乐康体用地及地上在建工程 评估价5.05亿元 成交价较评估价折价近44% 接盘方为湖南湘江新区发展集团全资控股的湖南湘江新区悦景投资有限公司 [9][10] - 其他项目处置：恒大在惠州的百万花城项目已由中信城开接手并更名 仲恺城相关地块已纳入城中村改造项目 此外 广州南沙、烟台莱阳、西安西咸新区等地的恒大童世界项目已被五矿信托、本地国资、陕西建工等机构接手 [9][10] 金融债权及关联债务处置 - 民生银行深圳分行债权包：一笔23.6亿元的恒大系金融债权包以3.19亿元成功转让 成交折扣仅约1.35折 该债权包主要涉及恒大地产 [11][12] - 民生银行重庆分行债权：本息合计9.92亿元的债权（涉及恒大地产重庆有限公司全资子公司）以1.48亿元起拍 折扣约1.5折 抵押物包括7038个车位（建筑面积约25.27万平方米）及2.09万平方米商业物业 [12][14] - 长城资产债权：长城资产北京市分公司拟处置恒大地产10.92亿元债权（本金9.59亿元、利息1.33亿元） 该债权以广州市天河区25套房产作为抵押 [14] - 资产管理公司通过拿地化债：2024年8月至12月 东方资产在昆明嵩明耗资3.93亿元摘得310亩用地 信达资产耗资约9.98亿元拿下约790亩用地 这些地块均位于原恒大文旅城规划范围内 这是一种特殊的债务化解方式 [15] 资产处置特点与行业观察 - 近期恒大资产处置整体折价幅度较大 反映了当下地产行业对不良资产定价的普遍规律 [15] - 资产处置的参与主体主要包括地方国资与资产管理公司 地方国资政策属性更强 资产管理公司则更侧重于平衡商业与政策目标 [4] - 未来不良资产折价幅度能否收窄 很大程度上取决于行业复苏进度、资产质量改善情况以及政策支持力度 [15]