核心观点 - 恒大集团旗下多项实物资产与金融债权正被密集处置，涉及高尔夫球场、文旅项目、总部地块及关联债权，整体折价幅度较大，释放出房地产行业风险加速出清的信号 [2] - 资产处置的参与方主要包括地方国资与资产管理公司，方式兼具市场化与政策导向，部分资产由新接手方继续推进原规划建设 [2][12] 实物资产处置情况 - 惠州棕榈岛高尔夫球场：将于2026年1月5日拍卖，起拍价1.5亿元，标的为意向重整投资人暨临时承包经营管理方资格 [1][3] - 核心资产包括土地使用权面积约99.17万平方米的高尔夫球场及相关设施，资产评估价值约2.63亿元，清算价值约1.31亿元 [3][6] - 竞得者除支付竞拍款，还需承担220名员工薪酬及离职补偿，并支付195万元临时承包年租金 [6] - 该项目由恒大于2015年以135亿元收购新世界多处项目时获得，土地用途为高尔夫球场及配套，使用期限至2043年10月 [6][7] - 深圳湾超级总部B塔项目：原恒大超级总部大楼，2022年由兴业信托与深圳安居建业组成的联合体接手；2024年2月，兴业银行以不超过66亿元购置该项目部分物业用于运营 [1] - 截至12月30日，项目已全面进入地上主体施工，预计2029年整体完工 [2] - 长沙恒大童世界部分资产：12月2日以2.83亿元成交，接盘方为湖南湘江新区发展集团全资控股的湖南湘江新区悦景投资有限公司 [9][12] - 资产包括三宗娱乐康体用地及地上在建工程等，总面积约17.2万平方米，土地使用期限至2056年12月 [9][10] - 评估价为5.05亿元，最终成交价较评估价折价近44% [10] - 该地块原规划为全球最大童话主题乐园核心区，预计年接待游客超1500万人次，但自2021年恒大危机后停工 [12] - 其他地区恒大童世界项目：广州南沙、烟台莱阳、西安西咸新区等地项目已被五矿信托、本地国资、陕西建工等机构接手盘活 [12] - 恒大在惠州的其他项目：百万花城已由中信城开接手并更名，仲恺城相关地块已纳入城中村改造项目并由本地公司开发，其余项目多已售罄或交付 [7] 金融债权及关联债务处置 - 民生银行深圳分行债权包：12月10日，一笔涉及恒大系企业的23.6亿元金融债权包以3.19亿元成功转让，成交折扣仅约1.35折 [13] - 债权包主要涉及恒大地产，债权金额为23.59亿元 [13] - 民生银行重庆分行债权：12月22日，挂牌转让本息合计9.92亿元的三户债权，起拍价1.48亿元，折扣约1.5折 [13] - 抵押物包括7038个车位（建筑面积约25.27万平方米）及2.09万平方米商业物业 [16] - 长城资产债权处置：11月19日，长城资产北京市分公司公告拟处置恒大地产10.92亿元债权，其中本金9.59亿元、利息1.33亿元 [16] - 该债权以广州市天河区25套房产作为抵押 [16] - AMC通过拿地化解债务：2024年8月至12月，东方资产与信达资产通过在昆明市嵩明职教新城军长片区拿地的方式参与化解恒大关联债务 [16] - 东方资产分六批摘得310亩用地，耗资3.93亿元；信达资产分两批拿下约790亩用地，耗资约9.98亿元 [16] - 地块均位于原恒大文旅城规划范围内 [16] 资产处置特点与行业信号 - 恒大系资产密集被处置，整体折价幅度较大，反映了当下地产行业对不良资产定价的普遍规律 [16] - 处置参与主体主要包括地方国资与资产管理公司，地方国资政策属性更强，AMC则更侧重于平衡商业与政策目标 [2] - 不良资产未来折价幅度能否收窄，取决于行业复苏进度、资产质量改善情况及政策支持力度 [16]