北京楼市新政影响 - 北京于12月24日发布楼市新政，核心内容包括：非京籍家庭五环内购房社保/个税年限由3年降至2年，五环外由2年降至1年；商业房贷利率不再区分首套与二套，统一执行首套房3.05%的利率；公积金二套房贷最低首付比例由30%降至25% [4] - 新政发布后一周（12.22-12.28），北京新房市场数据显著增长：新房住宅成交905套，环比上涨39.66%；成交面积12.2万平方米，环比上涨44.55%；成交均价60,888元/平方米，环比上涨6.48%；成交金额74.3亿元，环比上涨54.05% [6] - 同期北京二手房市场亦表现良好：二手住宅成交4,065套，环比上涨8.66%；成交面积36.5万平方米，环比上涨8.92%；截至12月28日，12月二手住宅累计成交14,309套，月度成交有望突破15,000套 [9] - 截至12月29日，安居客官网显示的北京二手房挂牌均价为3.95万元/平方米，较去年同期下降11.28%，价格已与2015年的3.94万元/平方米基本持平 [12] 中海瑞文里项目表现 - 中海瑞文里项目自2025年9月27日开盘以来表现强劲：开盘当日实现21亿元销售额；截至10月底累计网签225套，揽金14.37亿元；截至12月29日，网签成交量已达301套，在京西楼市断层领先 [1][3] - 项目热销的核心驱动力在于其产品力：主打“高得房率+低总价+强实用性”，精准契合改善型家庭需求；在301套网签成交中，超过70%的客户为改善型需求 [14] - 项目通过优化空间设计与赠送面积实现高得房率，以建面约110平方米三室户型为例，其实际使用感受堪比130平方米建筑面积，相当于“免费多得一间卧室” [15][18] - 项目区位优势显著：位于石景山西黄村板块，直线距离海淀仅1.2公里，吸引大量在海淀工作的客群；项目单价较海淀邻近新房每平方米低约2万元，性价比突出 [27][29][35] - 交通与配套完善：距离地铁6号线西黄村站约500米，可快速直达海淀核心区及国贸；1公里范围内聚集北大附中石景山学校等多所优质学校；约900米即达京西大悦城等大型商业综合体 [31][33] - 项目计划于2026年1月实景呈现约80米超级城市界面门庭，并将逐步开放更多实景空间，以“所见即所得”增强市场信心 [36][37][39] 石景山楼市发展历程与竞争格局 - 石景山楼市发展可分为三个阶段：2000-2010年为刚需启蒙期，代表性项目如2003年开盘的远洋山水，均价5,600元/平方米；2010-2020年为改善崛起期；2020-2025年进入高端爆发期 [60][61][62] - 中海地产自2008年拿下北辛安棚改地块进入京西市场后，成为区域主导者：其开发的寰宇天下系列在2018年一期开盘均价4.8万元/平方米，当年销售额87亿元，2019年二期销售额112亿元，连续两年成为北京销冠 [48] - 中海在石景山市场占有率极高，数据显示石景山每卖出10套房子，其中7套为中海的项目 [49] - 2025年石景山楼市热度集中于两个项目：中海瑞文里（网签均价6.26万元/平方米）和首钢璟悦长安（2025年2月以28.01亿元拿地） [63] - 两个项目定位各有侧重：中海瑞文里优势在于紧邻海淀、地铁6号线及即将开通的苹果园枢纽；首钢璟悦长安优势在于位于首钢园核心区、临近规划中的地铁1号线支线及成熟配套 [63][64] 苹果园交通枢纽的影响 - 苹果园交通枢纽于2025年12月30日正式开通，实现地铁1号线、6号线、S1线三线换乘，并配套大量停车位，极大提升了京西地区的交通便利性 [68][70] - 枢纽建设经历了关键节点：2020年1月官宣规划、2020年4月封站开工、2023年10月主体结构封顶并与京西大悦城同步开业、2025年12月最终开通 [68] - 交通枢纽的预期与兑现对区域楼市产生了“预期-阵痛-兑现-红利”的循环影响，是支撑石景山房价的重要因素之一 [70][72] 石景山区位价值与历史背景 - 石景山楼市价值基础扎实，依赖于地铁、学校、医院等成熟配套及生活氛围，而非单纯依靠政策或产业驱动 [47][48] - 区域历史与首钢紧密相关：首钢巅峰时期直属员工近20万，纳税曾占北京财政四分之一；其搬迁后，石景山房价并未下跌，反而稳步上涨 [46] - 2005年苹果园小区均价已达6,800元/平方米，比同期东五环常营的老公房价格高1,200元/平方米，显示其早期价值 [46] - 目前石景山房价水平：老公房约5万元/平方米，次新房约6万元/平方米，新房价格高点曾接近8万元/平方米 [63]