成都房地产市场结构性变化 - 新房市场呈现豪宅化趋势，套均面积和总价持续攀升 成都新房市场套均成交面积连续多年保持在130平方米以上，2025年套均面积约131.27平方米[8] 中心城区豪宅当道，单套面积动辄300至400平方米[8] 热门“5+2”区域新房套均总价自2020至2024年间上涨30万至180万元不等，2025年仍在上涨[8] 以锦江区为例，新房成交均价从2020年不足350万元攀升至2025年11月末的超750万元，均价约5.28万元/平方米[9] - 高端豪宅市场进入上行周期，成交量显著增长 成都千万元级一手豪宅成交量从2022年的385套，增长至2024年的1143套[10] 2025年前11月，千万元级一手豪宅成交1231套，已全面超越2024年全年总量[10] - 新房市场与二手房市场形成差异化格局，满足不同需求 新房市场有效匹配改善性需求释放，核心区域库存多保持在10个月以下，库存水平合理[10] 二手房市场主要承接刚需客群，成交套均面积始终保持在95平方米左右，与新房市场差异明显[10] 成都自2022年进入存量房市场，当年二手房成交12.78万套超越新房的11.50万套[10] 此后二手房成交量持续攀高，2025年达233954套，创下最高纪录[10] - 预算有限的刚需及刚改群体转向二手房市场 随着主城新房市场逐渐豪宅化，预算有限的刚需及刚改群体转而涌入二手楼市“淘房”[10] 案例显示，有购房家庭因300万元预算在新房市场选择有限，同时考虑价格合适的次新房[1][4][6] 具体楼盘销售情况 - 金茂晓棠项目以高实得率和优惠活动吸引改善型客户 项目二期119平方米、136平方米四房户型实得率均超过110%，均价2.2万元/平方米[4] 项目推出元旦优惠，例如136平方米房源总价约315万元，优惠后价格约310万元[4] 项目累计销售套数已超过1700套，二期清水房均价已与一期精装房价格（2.2万—2.5万元/平方米）相差不大[4] - 购房者决策谨慎，对比多个项目且不急于处置旧资产 案例中的购房家庭在三天内看了近10个新房和二手房项目[2] 该家庭对现有旧房出售持观望态度，因价格低于预期（2025年初能卖150万元，现最低120万元）而不愿低价出售[6]