项目概况与核心模式 - 远洋集团旗下城市更新项目远洋安贞广场（原安贞华联商厦）于2025年底正式揭牌，项目融合企业总部办公和复合商业功能，变身主打绿色健康的“绿氧”综合体 [2] - 项目在定向接洽超50家企业后，于2023年底与广成健康集团达成十年整租协议，为公司带来稳定现金流 [2] - 该项目被视为观察房企如何参与城市更新的重要样本，其核心在于跑通“投资—改造—运营—退出”的不动产运营模式，以激活城市核心区存量资产可持续价值 [2] 改造策略与运营逻辑 - 面对老百货商场“封闭、采光差、动线乱”的通病，公司选择了高难度、高成本的“动刀式”改造，例如拔除原建筑核心区域的8根关键结构柱，在2层-4层中庭间增设两座连桥以重构采光网络 [3] - 改造期间即结合周边医疗、大健康产业，锁定企业总部型办公需求，在运营端率先实现确定性，为提升资产价值提供支撑 [4] - 公司管理层强调，在当前行业周期下，城市更新不能仅用短期经济回报衡量，公司选择投入高成本改造以确保存量资产的长期价值 [4] 资金解决方案与协同模式 - 项目未依赖自有资金投入，而是依托市场化募集的股权基金作为主要股东，结合项目层面的并购贷与改造贷，形成多元化资金组合 [4] - 实操层面形成内生闭环：远洋资本管理的城市更新基金主导投资（解决“钱”），远洋致信主导工程改造（解决“技”），远洋不动产主导租赁运营（解决“管”） [5] - 公司管理层表示，城市更新项目高度依赖集团层面的统筹与协同，针对不同项目采用不同解法，内部没有固定合作模式 [5] 战略意义与行业背景 - 随着公募REITs等制度推进，具备清晰产权结构、稳定现金流和规范运营能力的城市更新项目，被视为潜在的优质底层资产类型之一 [5] - 跑通该模式可为公司在房地产下半场增厚估值布下“先手棋”，乃至擘画新业绩增长曲线 [5] - “十五五”期间，一线城市30年以上楼龄的商办物业将突破2亿平方米，存量激活已成为重要课题，行业趋势正从发展增量转向优化存量 [6] 公司战略与业务布局 - 远洋集团在城市更新领域深耕二十余年，累计实施面积超3000万平方米，近两年落地了17个项目，覆盖写字楼、商业、酒店等多元业态 [6] - 公司确立了城市更新业务的“双线并行”战略：一是城市住宅类的自主更新；二是城市不动产的存量盘活 [6] - 在城市住宅自主更新领域，公司正尝试从开发商向服务商转型，例如2025年与新疆克拉玛依市人民政府签署合作协议，提供涵盖政策编制、体检评估、设计改造及运营管理的全周期支持 [7] - 在盘活城市不动产领域，重点深耕北京、上海等核心城市，覆盖片区综合开发、商业运营提升等领域，构建系统化解决方案体系 [7]