核心观点 - 在香港地产股中，更偏好写字楼板块而非零售领域，尤其青睐中环区域 [1] - 偏好具备股息率高且可持续、具有自我改善潜力的股票 [1] 香港写字楼板块 - 虽然写字楼空置率仍处于高位，但正在改善，中环区域将率先受益 [1] - 偏好中环多于非核心区域 [1] - 预计中环租金2024年上涨3%，整体写字楼租金预计下跌3% [1] - 公司偏好排序：香港置地、希慎兴业(00014)优于九龙仓置业(01997) [1] 香港零售板块 - 商场租金仍然承压，主要受到线上销售及深圳市场竞争的影响 [1] - 偏好内地奢侈品零售股多于香港零售股 [1] - 公司偏好排序：恒隆地产(00101)优于九龙仓置业及领展房产基金(00823) [1] - 公司偏好排序：太古地产(01972)优于九龙仓置业 [1] 对九龙仓置业的看法 - 建议避开九龙仓置业，因其面临市占率流失及租客留存风险等挑战 [1] - 具体风险案例：阿里巴巴(09988)在10月收购铜锣湾甲级商厦"港岛壹号中心"后，将从时代广场搬迁出去 [1] - 内地免税购物及入境旅游的增长，可能对主要商场的奢侈品销售造成冲击 [1]