2025年北京改善型住宅市场表现与分化 - 2025年北京单价6万至10万元/平方米的改善型新盘市场进入“价值抉择模式”，全年共有26个项目入市，累计供应房源超1.3万套，市场分化态势显著 [1] - 在户型趋同的市场背景下，区位配套成熟度与产品细节打磨成为撬动改善型住宅去化的关键变量 [1] 高去化率项目核心特征 - 中建·运河玖院：凭借优质产品力与配套优势，一期838套房源签约680套，去化率达81.15%，登顶“改善去化王” [1][2]；二期于2025年12月推出552套房源，销售不足一个月去化率达43.84%，成交均价约6.15万元/平方米 [2]；其顶层河景房源单价高达8.53万元/平方米，总价突破4000万元仍具吸引力 [1][3] - 颐海澐颂：供应752套房源，签约586套，去化率77.93% [3] - 建发金茂观宸（一期）：供应479套房源，签约367套，去化率76.62% [3] - 专家指出，改善型购房者核心聚焦地段、产品力、配套资源与性价比，优质地段、高效通勤、高得房率与优户型设计更受市场认可 [3] 低去化率项目问题分析 - 中海朝阳ONE：作为“好房子”标杆项目，累计供应870套房源仅签约134套，去化率仅为15.4%，在同梯队中垫底 [1][4]；截至2025年末实际累计销售额约12.82亿元，与开盘宣传的27.3亿元热销业绩存在差距 [4][5] - 户型设计缺陷是去化受阻首要症结：以145平方米主力户型为例，客厅面宽仅4.2米，显著窄于竞品保利朝观天珺（4.8米）和金茂满曜（5.3米） [5]；户型长宽比（16.1米×10.6米）相对狭长，易造成空间浪费与采光死角，而竞品户型更趋近正方形，空间更合理 [5]；在相近面积段下，其主卧、次卧面积均小于竞品，居住舒适度与功能性存在明显差距 [5][6] - 专家强调，户型设计直接决定改善客群的居住体验与资产价值，宽敞、高性价比、高得房率及私密性佳的户型更易获得市场认可 [7] 区位与配套对去化的决定性影响 - 价格并非唯一指标：海淀区颐海澐颂项目成交单价约9.03万元/平方米，高于区域内其他项目，但去化表现却是区域最佳，而单价较低的保利建工嘉华天珺去化率仅18.34% [8] - 核心区位优势明显：颐海澐颂地处永丰核心板块，产业集聚（航空航天、信息技术等）、商业配套（山姆会员店）及轨道交通（地铁16号线）优势显著 [9]；而位于永丰北区域的保利建工嘉华天珺，在产业与配套成熟度上存在差距，导致去化率远低于前者 [9] - 交通与成熟配套吸引外溢需求：丰台区新宫板块的建发金茂观宸凭借地铁19号线、4号线双轨交通及成熟购物中心配套，去化率（76.62%）显著优于同区域其他项目（如北京隅西颂27.56%、中海丽泽叁號院29.04%） [10] - 专家分析，金融街外溢客群更看重板块成熟度，且开发商成熟的营销能力与高品质实景展示能进一步夯实项目竞争力 [10] 行业未来发展方向 - 专家建议，开发商未来拿地需聚焦六大核心维度：配套成熟度、建筑规划与朝向、户型设计与高使用率、优先布局现房产品、区域成熟度与发展潜力，以筑牢资产增值基础 [10]