上海土地市场与象屿地产案例分析 - 上海2026年首场土拍两幅地块均以底价成交，其中闵行紫竹低密度地块虽有2家房企或联合体参与，但最终仍由紫江集团与紫竹半岛联合体以底价竞得 [1][8] - 紫江地块由3幅子地块构成，包括2幅容积率1.01的宅地和1幅商业用地，平均楼板价为3.344万元/平方米，商业地块计容面积仅为5267.5平方米 [1][8] 象屿地产历史拿地成本分析 - 象屿于2025年3月28日以溢价19%竞得闵行区MHP0-1005单元地块包，平均楼板价为3.0151万元/平方米 [1][8] - 象屿地块为住宅加餐饮旅馆用地，其住宅部分实际楼板价远高于平均数据，其中02-09住宅地块楼板价为4.16万元/平方米，03-04住宅地块楼板价为4.17万元/平方米，而16-07餐饮旅馆地块楼板价仅为6765元/平方米 [2][9] - 相比之下，新成交的紫江地块即使扣除商业部分，其实际住宅可售楼板价约为3.66万元/平方米，意味着象屿的住宅地价高出约5000元/平方米 [2][9][11] 象屿项目“天誉兰香”销售情况 - 项目首次开盘于2025年9月29日，推出66套洋房，截至报道时已销售60套，可售套数剩余6套，已售总面积7427.63平方米 [4][5][11][12] - 第二次开盘于2025年10月24日，推出66套洋房，截至报道时已销售31套，可售套数剩余35套，已售总面积3823.72平方米 [5][6][12][13] - 第三次开盘于2025年12月12日，推出50套类别墅产品（联排和叠加），截至报道时仅销售7套，可售套数剩余43套，已售总面积1183.37平方米 [6][7][13][14] 项目定价与市场竞争态势 - “天誉兰香”项目洋房产品均价约为7万元/平方米，叠加产品均价在7-9万元/平方米，联排产品均价约为10万元/平方米 [7][14] - 象屿项目与紫江新地块直线距离仅约1公里，且产品类型相似，但象屿面临更高的土地成本，在项目处于销售期且后续仍有货值的情况下，新低成本地块的成交给公司带来了更大的销售压力 [4][11][15]