行业风险出清与债务重组进展 - 2025年是房地产行业风险化解进入实质性落地阶段的关键年份，多家出险房企债务重组取得进展，化债总规模约1.2万亿元[2] - 2025年以来已有融创中国、碧桂园、旭辉控股、华夏幸福等21家出险房企的债务重组或重整方案取得关键进展甚至落地完成[2] - 部分企业已完成境内外债务整体重组，例如金科股份通过重整计划化解债务约1470亿元，规模为行业迄今最大[2] 龙湖集团的财务韧性与债务管理 - 龙湖集团在行业调整期保持了公开市场债务按期兑付的记录，并在2025年平稳度过集中偿债阶段[2] - 公司于2025年12月初提前结清92.27亿港元银团贷款，如期完成2025年全部公开市场债务兑付[5] - 2026年1月5日，公司如期完成“21龙湖02”债券兑付，涉及总金额约10.38亿元[5] - 自2022年中以来，龙湖三年累计压降有息负债超过400亿元，并计划自2026年起每年净减少有息负债约100亿元[5] - 公司境内信用债余额仅余约34亿元，到期规模小且时间分散，分别为2026年3月到期1.47亿元、5月到期15亿元、8月到期10亿元以及2027年1月到期8亿元[5] 业务转型与收入结构多元化 - 龙湖集团较早从“开发主导”转向“开发+运营+服务”三大业务板块，自2011年起坚持将每年销售回款的10%投入商业、长租公寓等持有型业务[4] - 2025年上半年，公司经营性业务收入达133亿元，占总营收的22.6%，且该部分毛利率超过50%，成为稳定的利润和现金流来源[5] - 2025年1-11月，龙湖集团实现经营性收入约260.3亿元（含税），其中运营收入约138.5亿元，服务收入约121.8亿元[11] - 华润置地与龙湖集团是转型代表，2025年上半年两者持有物业和运营服务收入占比均超过20%，且非开发业务对利润贡献突出[10] - 华润置地约60%的净利润来自非开发销售业务，龙湖集团的投资性物业租金、物业管理、商业运营等非开发业务也成为其利润的稳定贡献源[10] 现金流与内生造血能力 - 龙湖集团在2023年、2024年及2025年上半年均实现了正向的净现金流，2025年上半年即便包含资本性支出，经营性现金流仍录得超20亿元的净流入[11] - 公司依靠运营与服务业务形成了健康的内部“造血”机制，现金流能够覆盖债务偿付并为审慎扩张提供动力[12] - 行业共识认为，增强内生动力和自身造血能力是应对市场深度调整的关键，外部助力如融资、化债和政策支持并非长久之计[7] 行业转型趋势与未来方向 - 2025年1—11月，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，其中住宅投资60432亿元，下降15.0%，表明房地产正从增量市场转向存量市场[6] - 行业转型呈现分化态势，仅部分头部企业如华润、龙湖凭借前瞻布局，在经营性业务领域建立了成熟的能力体系与收入规模[8] - 除华润与龙湖外，保利发展、招商蛇口等央企也在商业、产业园、养老等持有型物业运营上拓展，部分房企开始开拓代建、物业管理等轻资产业务[12] - 龙湖集团正通过“一个龙湖直达用户”战略构建创新盘，于2025年初推出集成各航道产品及服务的“龙湖”APP，试图打通千万级会员体系[12] - 行业长期发展的关键在于恢复并提升可持续经营能力，从高速扩张转向可持续经营[15][16]