北京2025年房地产市场回顾与2026年展望核心观点 - 仲量联行发布报告回顾2025年北京房地产市场并展望2026年市场 办公楼市场续租成交占主导且租户议价能力达历史高位 投资市场大宗成交总额大幅下降58%至约180亿元 零售地产需求受阻且运营要求提高 工业物流市场在新增供应与疲软需求下深度调整 高端酒店市场面临价格下行与收益修复缓慢挑战但需求预期向好 [1] 办公楼市场 - 2025年北京办公楼市场中续租成交逐渐占据主导地位 租户议价能力不断提高 [1] - 甲级写字楼租金调整持续深化 市场定价透明度提升 业主初始报价更贴近实际可达成水平 [1] - 尽管租金调整节奏或将趋缓 但市场仍将维持租户主导格局 对业主而言保出租率将继续优先于追求租金增长 [1] 商业不动产投资市场 - 2025年北京商业不动产大宗交易市场成交节奏放缓 第四季度活跃度进一步走弱 [1] - 北京全年大宗成交总额约180亿元 较2024年下降58% [1] - 从资产类别看 商业零售资产相对更受资本青睐 [1] - 从投资主体看 自用型买家和险资机构为主要投资者 [1] 公募REITs市场动态 - 公募REITs底层资产范围近期增扩至商业办公与酒店项目 [2] - 此举有望显著提升相关资产的市场流动性 推动存量资产盘活 缓解部分资产持有者的流动性压力 [2] - 公募REITs市场进一步扩围将推动商业地产行业加速向精细化资产管理模式转型 并为区位核心、经营韧性突出的项目带来流动性溢价 [2] 零售地产市场 - 2025年北京零售地产整体需求释放受阻 市场表现分化加剧对项目运营能力提出了更高要求 [1] 工业物流市场 - 2025年北京工业物流市场在新增供应集中放量与终端需求持续疲软的双重压力下深度调整 [1] 酒店市场 - 2025年下半年北京高端酒店市场面临着价格下行和收益修复缓慢的挑战 但市场需求保持向好预期 [1] - 得益于客源结构持续优化以及消费力不断迭代 酒店市场需求仍保持向好预期 [2] - 酒店作为REITs底层资产的路径日益清晰 为达到上市要求 优化资产管理和营运现金流管理将越来越受到重视 [2] - 此举旨在真正形成“融、投、建、管、退”的酒店投资闭环 从而提升优质资产的流动性和金融杠杆效能 [2] - 酒店资产证券化的稳步推进也将倒逼资产持有者更加关注资产的长期价值和持续稳健的业绩表现 并为投资者提供新的投资机会 [2]