行业范式转变 - 中国房地产行业正从“高杠杆、高周转、高负债”的“456”扩张模式，转向“低杠杆、重运营”的长期主义方向[3] - 市场已从增量开发进入存量博弈，快速销售回款逻辑失灵，取而代之的是对项目全生命周期的深度运营能力[3] - 2025年房地产企业面临的到期债务规模预计高达5257亿元，同时1-11月全国房地产开发投资与新建商品房销售额同比分别下降15.9%和11.1%[3] 产品与服务内涵演进 - 行业产品内涵发生变化，从建造销售物理空间向“开发、运营、服务”并重的综合模式演进[5] - 企业不再急于大规模复制标准化产品，而是深入研究真实居住需求，针对不同城市进行本土化的产品与服务设计[3] - 产品成为连接人与空间的媒介，服务成为情感纽带，旨在积累穿越周期的品牌复利[7] 经营策略与能力建设 - 能提供持续现金流的经营性业务成为穿越周期的压舱石，轻资产输出成为重要增长极[6] - 2025年上半年，商业代建在新拓项目中占比已超过70%，成为绝对主流[6] - 城市更新告别“大拆大建”，转向“微改造、精提升”的精细化路径[14] “慢”房企的典型特征与策略 - “慢”房企在地产黄金时代保持克制，注重土地选择与项目精准定位，通过精细化运营和差异化竞争打造独特价值产品[9] - 典型代表包括合生创展、滨江集团、宸嘉发展，它们放弃对规模的盲目追逐，转向深耕、精品、运营和服务[9][11] - 滨江集团超八成销售源于杭州本地，依靠区域聚焦实现高效运营；宸嘉发展专注核心城市打造精品项目，如上海“宸嘉100”[11] 合生创展案例分析 - 公司是最早从传统开发商向“优质生活运营商”转变的房企之一，堪称“运营为王”的多元生态构建者[10] - 2025年上半年毛利率高达39%，高于行业平均水平，得益于缦系品牌稳健的去化率和高溢价空间[10] - 商业板块2025年上半年贡献营收达22亿港元，占公司同期整体营收的三分之一以上，其中“合生汇”是重要商业地标[6] - 北京朝阳合生汇2025年以近85亿元销售额、超4100万人次客流稳居北京热门购物中心前列[10] - 通过轻资产模式成功获取管理输出项目，2025年获取7个，标志其运营管理能力开始对外输出[10] - 旗下“缦系”高端品牌通过代建代售模式输出管理，2025年上半年该业务贡献销售额39.03亿元[6] - 2025年年底，公司以“代管代建代售”模式接手珠光集团旗下三个核心项目，实现优势运营能力对沉淀资产的盘活[15] 行业整合与未来竞争焦点 - 市场转向存量博弈，拥有核心城市土储、高端产品力及稳健财务的“慢”企业，正获得整合市场分散资源、提升市场集中度的主动权[15] - 未来市场竞争将聚焦于提供真正优质的居住产品以及在城市运营中创造长期价值的能力[17] - 行业通过夯实产品与服务根基，重塑其作为经济社会稳定器和民生保障基石的角色[12][17]