致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 合生創展集團有限公司 呈交日期: 2025年10月2日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 不適用 | | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 00754 | 說明 | | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 6,000,000,000 | HKD | | 0.1 | HKD | | 600,000,000 | | 增加 / 減少 (-) | | | | | | | HKD | | | | 本月底結存 | | | 6,000,000,000 | HKD | | 0.1 | HKD | | 600,000,000 | 股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2025年9月30日 狀態: 新提交 本月底法定/註冊股 ...

财报信息 - 公司2025年中期报告已登载于香港交易所和公司网站[1][8] 通讯发布 - 扩大无纸化上市机制及电子发布公司通讯规定2023年12月31日起生效[2][9] - 公司已采用电子方式发布公司通讯[2][9] - 未来公司通讯中英文版将在网站提供，替代印刷本[3][9] 股东通讯 - 非登记股东若想收通讯，应联系中介提供邮箱[4][9][12] - 未提供邮箱需主动查网站，收印刷版可申请[5][6][10] - 公司用回条资料发通讯，不接受额外指示[12] 咨询方式 - 有疑问可发邮件至hopson.ecom@computershare.com.hk查询[7][11] - 查改个人资料可书面寄或发邮件至股份过户处[12]

财报发布 - 公司2025年中期报告已登载于香港交易所网站及公司网站，有中英文版本[1][6] 通讯发布方式 - 自2023年12月31日起公司采用电子方式发布公司通讯[2][7] - 未来公司通讯的英文版和中文版将以网站版本替代印刷本，登载通知按章程细则通过邮件或邮寄发送[9][10] 股东邮箱及通讯接收 - 公司建议股东提供电子邮箱地址，可扫描回条二维码或签署回条交回股份过户处[3][7] - 未收到有效邮箱地址，股东可能无法邮件收到公司通讯通知，公司未来发印刷版可供行动的通讯[4][8] - 股东希望收取印刷版通讯，可填回条交股份过户处或发邮件，指示有效期有规定[5][8] - 可供行动的公司通讯将电子个别发送，无股东有效邮箱则发印刷版及索取邮箱表格[9][10]

财务表现：收入和利润（同比环比） - 收益大幅下降至64.706亿港元，相比去年同期的138.0926亿港元下降了53.2%[124] - 集团营业额为人民币59.46亿港元（折合64.71亿港元），同比下降53%[82] - 2025年上半年营业额为人民币5946百万元（6471百万港元），同比下降53%[87] - 集团总收入下降至64.71亿港元，同比下降53.1%[171][174] - 毛利为25.51545亿港元，相比去年同期的37.6144亿港元下降了32.2%[124] - 毛利润2552百万港元，毛利率39%，同比提升12个百分点[90][96] - 公司截至2025年6月30日止六个月股权持有人应占未经审核综合亏损约为17.32亿港元[10] - 期内亏损达17.22523亿港元，相比去年同期的溢利10.83067亿港元大幅恶化[124] - 除税前亏损13.07777亿港元，相比去年同期的溢利20.697亿港元大幅恶化[124] - 除税前亏损为13.078亿港元，而去年同期为盈利20.697亿港元[133] - 公司股东应占亏损17.32亿港元，去年同期为盈利10.73亿港元[197] - 2024年同期公司股东应占期内溢利为10.73亿港元[132] - 每股基本及摊薄亏损0.457港元，相比去年同期的盈利0.283港元[124] - 公司每股基本及摊薄亏损为0.46港元[10] - 每股基本亏损0.457港元，去年同期为盈利0.283港元[197] - 期内全面收入总额为8610.1万港元，相比去年同期的4.62642亿港元下降了81.4%[126] - 2025年上半年其他全面亏损净额扣除税项后为17.22亿港元[130] - 2024年其他全面亏损净额扣除税项后为5.84亿港元[132] 财务表现：成本和费用（同比环比） - 经营成本下降34%至799百万港元[93][99] - 出售已落成物业成本降至19.55亿港元，同比下降74.5%[183] - 广告及推广开支大幅下降至5527.5万港元，同比下降63.9%[183] - 物业及设备折旧6693万港元，较去年同期1.404亿港元减少52.3%[133] - 财务成本5.49亿港元，遠高於財務收入8.64百萬港元[161] - 财务成本达6.44亿港元，显著高于财务收入4.84亿港元[163] - 净财务成本改善至4.63亿港元，同比下降22.3%[186] - 中国内地企业所得税支付3.507亿港元，较去年同期4.000亿港元减少[135] - 中国内地土地增值税支出增至4.40亿港元，同比上升36.5%[192] - 总税项支出降至4.15亿港元，同比下降58.0%[192] - 集团期內總虧損達17.23億港元，稅項支出為4.15億港元[161] - 资产减值拨备623百万港元，同比增加517%[94][99] - 物业减值拨备激增至4.39亿港元，同比上升591.2%[183] - 物業減值撥備4.39億港元，主要來自華東地區2.31億港元和華北地區1.92億港元[161] - 财务资产减值拨备1.834亿港元，较去年同期3746万港元增加389.5%[133] - 財務資產減值撥備1.83億港元，物業管理分部佔37.3百萬港元[161] - 财务资产减值拨备增加至1.83亿港元，同比上升389.8%[183] 物业发展业务表现 - 公司地产板块2025年上半年确认销售金额为27.94亿港元[15] - 物业发展收益大幅下降至27.94亿港元，同比下降71.7%[171][177] - 物業發展分部總收益為28.12億港元，佔集團總收益43.5%[161] - 集团总收益为139.09亿港元，其中物业发展分部贡献最大，达98.9亿港元[163] - 物业交付总建筑面积为12.58万平方米，同比下降71%[82] - 物业发展业务交付总面积125754平方米，同比下降71%[87] - 整体平均售价为每平方米人民币19461元，同比下降3%[83] - 物业合约销售额人民币7225百万元，同比下降15%，平均售价每平方米25070元下降7%[87] - 合约销售总额为人民币79.28亿元，其中物业销售72.25亿元，同比下降15%[84] - 装修合约销售7.03亿元，同比增长117%，物业合约销售平均售价为每平方米25070元，同比下降7%[84] - 公司2025年上半年合约销售金额为人民币79.28亿元[16] - 公司2025年上半年物业合约销售平均售价为每平方米人民币25,070元[16] 各地区业务表现 - 公司长三角地区2025年上半年销售额为人民币38.09亿元[16] - 公司大湾区2025年上半年销售额为人民币19.25亿元[16] - 公司环渤海经济圈2025年上半年销售额为人民币21.94亿元[16] - 上海地区合约销售额3809百万元，占总销售额48%[88] - 广州及惠州地区合约销售额1925百万元，占总销售额24%[88] - 北京及天津地区合约销售额2194百万元，占总销售额28%[89][95] - 华南地区物业发展收入增长至18.45亿港元，同比增长22.3%[177] - 华东地区物业发展收入大幅下降至3.31亿港元，同比下降83.4%[177] - 华北地区物业发展收入大幅下降至6.17亿港元，同比下降90.3%[177] - 华北地区物业发展收益最高，达63.87亿港元，占集团总收益45.9%[163] - 集团重点布局大湾区、长三角及环渤海经济区[48] 商业地产投资业务表现 - 商业板块收益达22.15亿港元，土地储备710万平方米[38][45] - 商業地產投資分部總收益為22.15億港元，佔集團總收益34.2%[161] - 商业地产投资收益轻微下降至22.15亿港元，同比下降1.7%[171][177] - 商业综合体包含北京合生汇等城市级综合体项目[39] - 投资物业公平值亏损3.82046亿港元，相比去年同期的收益5.24931亿港元大幅恶化[124] - 投资物业公平值亏损3.82亿港元，去年同期为收益5.249亿港元[133] - 投资物业公平值亏损382百万港元，同比转亏907百万港元[91][97] - 投资物业公平值亏损3.82亿港元，去年同期为收益5.25亿港元[183] - 投資物業公平值虧損3.82億港元，主要分佈在華東1.73億港元和華北1.88億港元[161] - 商业地产投资分部录得公允值收益5.25亿港元，主要来自华北地区6.12亿港元收益[163] - 投资物业总值于2025年6月30日达86,261,552千港元，较2024年末85,081,273千港元增长1.4%[200] - 已落成投资物业价值63,599,125千港元，半年内增长0.9%[200] - 在建投资物业价值22,662,427千港元，半年内增长2.9%[200] - 投资物业公允价值净亏损382,046千港元，其中已落成物业亏损422,709千港元[200] - 2024年投资物业公允价值净收益仅2,638千港元，波动剧烈[200] - 所有投资物业均位于中国内地，涵盖住宅、办公及商业业态[200] - 2024年新增投资644,034千港元，主要投向在建物业[200] - 2024年出售投资物业976,566千港元，全部为已落成物业[200] 物业管理业务表现 - 物业及社区管理收益截至2025年6月30日为7.09亿港元[61] - 物业管理收入增长至7.09亿港元，同比增长8.3%[171][177] - 康景物业形成以社区产业为核心的"战略大本营"运营模式[61] - 物业板块将通过空间资源运营、资产管理等四大方向提升利润[64] 投资业务表现 - 投资分部虧損16.67億港元，是集團最大虧損來源[161] - 投资收入从亏损4.26亿港元转为盈利2.04亿港元[171][174] - 投资板块专注于高科技领域股权投资，追求中长期资本回报[65] - 集团以公允价值计量且其变动计入其他综合收益的金融资产达19.02亿港元[66] - 集团以公允价值计量且其变动计入损益的金融资产达9.37亿港元[66] - 投资板块按公平值透过其他全面收入列账之财务资产为19.02亿港元，按公平值透过损益列账之财务资产为9.37亿港元[67] - 香港上市证券投资实现公平值收益2.35亿港元，股息及其他收入2330.5万港元，合计收益1.41亿港元[68] - 美国上市证券投资公平值收益529.6万港元，出售亏损500.4万港元，净收益29.2万港元[68] - 非上市证券投资公平值收益4945.2万港元，股息及其他收入2977.6万港元，合计收益6244.5万港元[68] - 按公平值透过其他全面收入列账之财务资产公平值亏损4.416亿港元，相比去年同期的1.63835亿港元亏损扩大[126] - 按公平值透过其他全面收入列账之财务资产公平值亏损为4.42亿港元[130] - 出售联营公司亏损18.098亿港元，较去年同期32万港元大幅增加[133] - 出售联营公司产生重大亏损18.10亿港元[180] - 分佔合營公司溢利1.69億港元，主要來自商業地產投資分部華南地區3.15億港元[161] 基建业务表现 - 基建板块总产值为22.32亿港元，同比减少22%，施工面积达579万平方米，同比增长40%[77][78] - 基建收入显著下降至5.49亿港元，同比下降61.8%[171][177] 土地储备与资产状况 - 公司截至2025年6月30日土地储备总量为2,656万平方米[19] - 公司总可销售面积达2656万平方米，其中住宅占比69.2%达1837万平方米[29] - 发展中物业可销售面积为640万平方米，待发展物业达1490万平方米[29] - 商业板块土地储备截至2025年6月30日达710万平方米[48] - 一线城市（北京、上海、广州、深圳和临深区域）土储达674万平方米，占总土储95%[48] - 一线城市土地储备占比95%达674万平方米[45] - 公司已落成物业面积为526万平方米[24] - 酒店类可销售面积88万平方米，占总面积3.3%[29] - 停车场合计可销售面积402万平方米[29] - 商铺类可销售面积180万平方米[29] - 总资产为2566.77亿港元，较2024年末的2568.82亿港元轻微下降0.08%[127][129] - 截至2025年6月30日总资产2566.77亿港元，较2024年末2568.82亿港元微降0.08%[167][168] - 投资物业价值862.62亿港元，较2024年末的850.81亿港元增长1.39%[127] - 发展中物业（可供出售）价值623.88亿港元，较2024年末的596.14亿港元增长4.65%[127] - 于合营公司之投资为839.64亿港元，较2024年末的726.31亿港元增长15.60%[127] - 合营公司投资增长15.6%，从72.63亿港元增至83.96亿港元[167][168] - 联营公司投资减少25.15亿港元，从60.77亿港元降至35.63亿港元[167][168] - 非流动资产添置大幅增长568.3%，从2.02亿港元增至13.51亿港元[167][168] - 物业发展分部资产占比最高，华北地区达539.58亿港元，占集团总资产21.0%[167] 现金流与流动性 - 现金及银行结余为8,425百万港元，较2024年末的11,398百万港元减少26.1%[110][113] - 现金及银行结余为84.25亿港元，较2024年末的113.98亿港元大幅减少26.07%[127] - 公司现金及现金等价物期末余额为80.11亿港元，较期初84.49亿港元减少5.2%[136] - 现金中97.53%以人民币计价，1.73%为港元，0.73%为美元[110] - 公司现金及银行结余84.25亿港元中，有4.14亿港元为已抵押/押记存款[136] - 经营产生现金为63.655亿港元，较去年同期63.728亿港元略有下降[135] - 投资活动产生现金净额12.555亿港元，较去年同期28.225亿港元减少55.5%[135] - 公司融资活动现金净流出76.15亿港元，相比去年同期流出17.33亿港元，恶化显著[136] - 已抵押银行存款减少25.607亿港元，去年同期减少3.416亿港元[135] - 合约负债增加31.127亿港元，去年同期减少38.179亿港元[133] - 合约负债为282.20亿港元，较2024年末的247.02亿港元增长14.24%[129] 债务与融资 - 银行及金融机构借贷总额为69,812百万港元，较2024年末减少6%（4,622百万港元）[111][114] - 借贷总额（流动+非流动）为703.45亿港元，较2024年末的750.72亿港元减少6.30%[129] - 非流动借贷为485.69亿港元，较2024年末的504.66亿港元减少3.76%[129] - 流动借贷为217.76亿港元，较2024年末的246.07亿港元减少11.50%[129] - 净负债率为63%，较2024年末的64%下降1个百分点[111] - 负债资产比率为61%，较2024年末的62%下降1个百分点[109] - 一年内到期债务占比36%，金额为26,927百万港元[118] - 公司短期借款及保证金贷款总额达220.29亿港元，远超现金及现金等价物余额80.11亿港元[142] - 未使用银行信贷额度为122,227百万港元，总额度为192,571百万港元[118][121] - 抵押资产账面价值为81,212百万港元，较2024年末的85,643百万港元减少5.2%[119][122] - 为物业买家提供的按揭担保金额为14,167百万港元，较2024年末的13,841百万港元增加2.4%[120][123] - 公司新增银行及金融机构借贷17.59亿港元，同比大幅减少89%[136] - 公司偿还银行及金融机构借贷74.46亿港元，同比减少28%[136] - 公司支付利息15.57亿港元，同比减少48%[136] - 公司发生借款违约，未偿还本金及利息合计8.47亿港元，触发交叉违约涉及借款75.63亿港元[142] - 公司已与债权人就违约借款展期条款达成共识[148] - 公司正积极协商债务重组方案及借款续期事宜[151] 其他财务数据 - 集团总收益64.71亿港元，分部间收益抵消19.02亿港元[161] - 其他亏损净额达18.03718亿港元，相比去年同期的收益1261.9万港元显著恶化[124] - 货币汇兑差额带来收益20.61269亿港元，相比去年同期的亏损4.6423亿港元显著改善[126] - 2025年上半年货币汇兑差额收益为20.61亿港元[130] - 2024年上半年货币汇兑差额亏损为4.64亿港元[132] - 汇兑差额带来正收益1,308,101千港元，显著影响账面价值[200] - 2024年汇兑差额造成1,864,425千港元损失，严重影响年度表现[200] - 本公司股权持有人应占权益为929.80亿港元，较2024年末的929.15亿港元微增0.07%[127][129] - 2025年6月30日公司股东应占总权益为932.72亿港元[130] - 2024年6月30日公司股东应占总权益为958.47亿港元[132] - 非控制性权益在2025年上半年增加9,644千港元至57.08亿港元[130] - 集团总资产为256,677百万港元，总负债为157,697百万港元，与2024年末基本持平[108] 业务战略与运营 - 合商科技致力于通过数字化运营重塑商业地产产业链效率[54][56] - 房地产开发企业到位资金同比降幅收窄16.4个百分点[34] - 国内贷款同比增长0.6%，去年同期下降约6%[34]

销售业绩表现 - 2025年1-8月总合约销售金额达99.02亿元 其中物业销售88.54亿元 装修销售10.48亿元 [1] - 2025年8月单月总合约销售金额8.55亿元 其中物业销售7.35亿元 装修销售1.20亿元 [1] - 2025年1-8月物业合约销售面积37.01万平方米 平均售价达每平方米23,920元 [1] 代建业务拓展 - 非自投物业代建管理项目总合约销售面积4.76万平方米 [1] - 代建管理项目合约销售金额达42.36亿元 [1] 业务结构特征 - 物业销售占总销售额比重约89% 装修业务占比约11% [1] - 代建业务销售金额达自投物业销售额的47.8% 显示轻资产模式重要性提升 [1]

重大事项 - 阿里巴巴-W(09988)公布32亿美元零息可转换优先票据定价 初始转换价格为每股美国存托股193.15美元 [1] - 沛嘉医疗-B(09996)Sutra Hemi-valve经导管二尖瓣修复系统完成第一次应用于人体的临床试验首例植入 [1] - 康宁杰瑞制药-B(09966)KN026(安尼妥单抗注射液)新药上市申请获国家药监局受理 [1] - 日清食品(01475)斥资3068万元收购珠海两幅土地用作建设新生产设施 [1] - 诺科达科技(00519)签署低空经济智能无人机合作协议 [1] 财务数据 - 合生创展集团(00754)前8个月总合约销售金额约99.02亿元 同比减少15.56% [1] - 中广核新能源(01811)8月完成发电量1543.7吉瓦时 同比减少5.7% [1] - 新天绿色能源(00956)前8个月累计完成发电量987.87万兆瓦时 同比增加10.55% [1] - 远洋集团(03377)前8个月累计协议销售额约164.4亿元 同比减少25.88% [1]

公司运营数据 - 新天绿色能源前8月发电量987.87万兆瓦时同比增10.55% 8月发电量78.48万兆瓦时同比增23.53% [2] - 远洋集团前8月协议销售额164.4亿元同比减25.9% 8月销售额17亿元同比减17.5% [2] - 合生创展前8月合约销售金额99.02亿元同比减15.6% 8月销售金额3.34亿元同比减38.4% [2] - 越秀交通基建前7月广州北二环高速路费收入6.03亿元同比减0.7% [2] - 中广核新能源前8月发电量12850.5吉瓦时同比减1.6% 8月发电量1543.7吉瓦时同比减5.7% [4] 资本运作与投资 - 日清食品拟3068万元竞得珠海地块用于建设新生产设施 [2] - 鲁大师附属认购招商银行5000万元结构性存款产品 [2] - 越秀地产拟获授2亿港元定期贷款融资 [2] - 华油能源附属与中关村科技租赁订立融资租赁协议 [2] 研发与监管进展 - 康宁杰瑞制药KN026新药上市申请获国家药监局受理 [2] 股份回购动态 - 腾讯控股耗资5.5亿港元回购87.4万股 价格区间624-633港元 [2] - 汇丰控股斥资1.08亿港元回购104.1万股 价格区间102.8-104.3港元 [2] - 恒生银行斥资2488.2万港元回购21万股 价格区间117.9-119.2港元 [2] - 百胜中国斥资2020万港元回购5.79万股 价格区间347-351.8港元 [2] - 石四药集团斥资1814.3万港元回购600万股 价格区间2.98-3.04港元 [2] - 美高梅中国斥资1624.63万港元回购100万股 价格区间16.04-16.45港元 [3]

核心财务数据 - 截至2025年8月31日止8个月总合约销售金额为人民币99.02亿元 其中物业合约销售88.54亿元 装修合约销售10.48亿元 [1] - 2025年8月单月总合约销售金额为人民币8.55亿元 其中物业合约销售7.35亿元 装修合约销售1.20亿元 [1] - 截至2025年8月31日止8个月物业合约销售面积达370,149平方米 平均售价为每平方米23,920元 [1] 代建业务表现 - 截至2025年8月31日止8个月非自投代建物业合约销售面积47,591平方米 合约销售金额42.36亿元 [1] - 2025年8月单月代建物业合约销售面积4,193平方米 合约销售金额3.34亿元 [1] 业务结构分析 - 物业销售占总合约销售额89.4% 装修业务占比10.6% [1] - 代建业务贡献总合约销售额42.8% 显示轻资产模式发展成效 [1]

核心业绩表现 - 截至2025年8月31日止8个月总合约销售金额99.02亿元人民币 同比减少15.56% [1] - 物业合约销售金额88.54亿元人民币 装修合约销售金额10.48亿元人民币 [1] - 2025年8月单月总合约销售金额8.55亿元人民币 同比大幅减少38.44% [1] 月度销售分析 - 2025年8月单月物业合约销售金额7.35亿元人民币 装修合约销售金额1.20亿元人民币 [1] - 单月销售同比降幅达38.44% 显著高于8个月累计降幅15.56% [1] 物业销售结构 - 截至2025年8月31日止8个月物业合约销售面积370,149平方米 [1] - 物业合约销售平均售价每平方米23,920元人民币 [1] - 代建管理非自投物业总合约销售金额42.36亿元人民币 对应销售面积47,591平方米 [1] 代建业务表现 - 2025年8月单月代建管理物业合约销售金额3.34亿元人民币 [1] - 单月代建管理物业合约销售面积4,193平方米 [1] - "合生"品牌代建业务贡献显著 占非自投物业销售重要比重 [1]

核心业绩表现 - 截至2025年8月31日止8个月总合约销售金额99.02亿元人民币 同比减少15.56% [1] - 2025年8月单月总合约销售金额8.55亿元人民币 同比大幅减少38.44% [1] - 物业合约销售面积370,149平方米 平均售价每平方米23,920元人民币 [1] 业务构成分析 - 物业合约销售金额88.54亿元人民币 占总销售额89.4% [1] - 装修合约销售金额10.48亿元人民币 占总销售额10.6% [1] - 8月单月物业销售7.35亿元人民币 装修销售1.20亿元人民币 [1] 代建业务表现 - 非自投代建物业总合约销售金额42.36亿元人民币 销售面积47,591平方米 [1] - 8月单月代建物业合约销售金额3.34亿元人民币 销售面积4,193平方米 [1] - 代建业务销售均价约每平方米89,000元人民币 显著高于自营物业 [1]