北京零售物业市场2025年回顾与2026年展望 - 2025年北京零售物业市场新增供应总量53.4万平方米，全部来自城市更新项目，标志着“以旧换新”成为市场主线 [1] - 2025年第四季度，北京零售物业空置率首次下降，并回落到去年同期水平，结束了此前连续四个季度的上升局面 [2] - 截至2025年第四季度末，北京购物中心首层平均租金环比下降1.0%，至每天每平方米30.0元，全年平均租金累计下跌2.4% [2] - 2026年，北京零售物业市场预计将有超过50万平方米新增供应入市，其中成熟商圈以改造项目为主，外围商圈则有大型新建项目 [3] 零售业态结构变化 - 餐饮作为北京零售物业最大业态，其内部结构持续优化升级，业态占比从年初的49%逐步降至第四季度的42% [1] - 小吃快餐等纯性价比模式需求减弱最明显，而本土化品质正餐和茶饮烘焙维持积极扩张步伐，武汉餐创与云贵川料理等地方特色餐饮涌现新机遇 [1] - 服饰鞋包类从年初到年末呈现回升态势，本土、年轻设计师品牌与潮流服饰零售占比显著提高 [1] - 在“情绪悦己”需求推动下，生活方式新店占比在第四季度攀升至8.4%的全年最高水平，尤其在非核心商圈占比显著上升 [1] - 运动户外、健康消费品类展现出超越周期的韧性，新店占比各季稳定，沉浸式、场景化体验店保持温和可持续增长 [2] 市场策略与分化现象 - 奢侈品主动优化布局，关闭低效门店，聚集于核心商圈的地标性旗舰店，以提升单店效益和体验 [2] - “首店经济”持续升温，成为撬动传统文化与现代潮流、本土特色与国际视野融合发展的核心驱动力，但其红利日益集中于少数运营能力极强或经过深度调改的项目，市场分化现象愈发显著 [2] - 业主普遍采取租金让步、转向更具客流粘性的餐饮或生活配套业态等招商策略，加之政府推动商圈升级、首店引进等消费提振政策逐步显效，助力空置面积去化 [2] 区域市场表现 - 市场区域分化显著，中关村、望京、奥体等次级商圈受新增项目直接冲击与本地需求支撑不足影响，租金承压较为突出 [2] - 核心商圈凭借品牌升级与场景焕新，成功维持了相对稳定的出租率与租金水平 [2] 未来发展趋势 - 2026年预计入市的新项目定位较为多元，或聚焦“情绪价值”、“古迹+商业”等主题，或通过打造非标商业体和沉浸式场景吸引客流 [3] - 新项目预计将为局部市场注入差异化内容与新鲜活力，有助于推动北京商业向“多中心、网络化、差异化”的高层次发展 [3]