文章核心观点 - 香港楼市在全面“撤辣”政策、减息周期、经济复苏、供需关系改善及市场信心转变等多重利好因素共振下，已于2025年触底回升并进入全面上行新周期，业内对2026年市场走势普遍乐观，预计楼价将有显著升幅 [1][2][10][11] 市场表现与数据 - 一手市场热度高涨：新鸿基地产西沙SIERRA SEA第2A期首轮销售收到约4.2万个购房意向登记，超额认购逾196倍，刷新纪录，首批213伙房源当日沽清 [1] - 整体成交创近年新高：2025年香港整体楼宇买卖合约登记量达80,702宗，创4年以来新高；其中住宅楼宇买卖登记62,832宗，总值5,198.30亿港元，同比分别上升18.3%及14.4% [2] - 一二手市场同步回暖：2025年一手私人住宅成交量达2万宗，创“一手新例”后新高；二手市场亦活跃，中原城市领先指数（CCL）2025年报144.11点，按年升4.70%，扭转过去三年颓势 [2] - 区域成交差异明显：港岛区2025年录约1.1万宗成交，较2024年增加约三成；但不同区域成交结构不同，如西南区域以一手楼成交为主，因发展商定价克制，而二手业主收窄议价空间导致成交放缓 [2][3] 驱动楼市回暖的核心因素 - 全面“撤辣”政策效应：撤销所有楼市“辣招”大幅降低交易成本，有效激活本地及外地购买力，是市场复苏的起点 [1][8] - 减息周期与金融环境：最优惠利率重返加息前水平，降低供楼成本，削弱定存吸引力，促使资金转向物业市场；按息下降形成“供平过租”局面，2025年9月有75%指标屋苑“供平过租”，刺激租转买意愿 [4][5] - 租赁市场强劲支撑：租金持续高企，2025年9月CRI回报率报3.56%，为近14年次高；已形成“租价齐涨”新格局 [4][5] - 经济复苏与财富效应：2025年港股反弹逾40%，最高重上27,000点；第三季度GDP按年增长3.8%；银行存款总额达19.14万亿港元，较上年底累增10.2%；经济复苏明确推高置业信心 [6] - 供需关系改善：发展商投地审慎且施工放缓，截至2025年底一手库存降至约1.9万伙，预计2026年首季将跌至1.8万伙，为逾两年半新低，供需缺口扩大支撑楼价 [6] - 市场心理转变与价值凸显：住宅价格较2021年高位深度调整25%-30%，价值吸引力凸显；顶级豪宅市场快速反弹（如太古“深水湾道6号”以约22亿港元、每平方呎14.7万港元成交）成为信心风向标 [7] - 人才政策吸引增量需求：“高端人才通行证计划”等人才引进政策成效卓著，为楼市注入持续高质量增量需求；2025年“普通话拼音买家”入市宗数预计达1.38万宗及1,380亿港元，创历史新高，占比由“撤辣”前约16%大幅上升至约25% [8][9] 2026年市场展望与预测 - 整体趋势乐观：市场已步入基本面更健康、发展更可持续的全面上行新周期，驱动力量转化为“政策利好+金融宽松+需求增长+预期改善”的多核共振 [10][11] - 楼价与成交量预测：预计2026年全年楼价有约15%的升幅；一手成交量预计可维持2万宗高位；二手成交量预计跃升近三成，达5万宗；CCL有望上升15%至164点 [11] - 租金走势预测：预计2026年延续“租价齐涨”局面，但楼价升幅有望跑赢租金，租金全年预计上升5% [12] - 结构性趋势：中小型单位将继续受本地首次置业者及新来港人才青睐；随着信心恢复，总价较高物业的成交活跃度有望提升，投资性需求逐步回归 [11]