文章核心观点 2025年北京房地产市场呈现分化与结构性调整，不同细分市场在供应、需求、租金及空置率方面表现各异，市场整体处于底部修复与价值重构阶段，为战略配置提供了窗口期 [1] 优质办公楼市场 - 2025年新增供应总量仅18万平方米，为2015年以来十一年历史新低，第四季度无新项目入市，供应收缩缓解市场去化压力 [2] - 全年净吸纳量累计达43.8万平方米，推动空置率同比下降1.9个百分点至19.1%，其中甲级市场贡献了70%的净吸纳量 [3] - 新租需求呈现“前高-中弱-后稳”特点，搬迁需求为主导占比76%，TMT行业为最核心需求来源，金融业需求疲软 [2][3] - 年末全市平均租金面价降至每月每平方米228.5元，全年累计跌幅达10.7%，金融街跌幅居前，中关村子市场租金降幅率先收窄 [4] - 区域表现分化：科技中心子市场（中关村、望京、奥体）成为去化核心引擎，中关村空置率全市最低；CBD、金融街等传统区域去化压力凸显 [3] - 2026年预计迎来供应小高峰，近53万平方米优质项目计划入市，市场竞争将从价格竞争转向物业综合价值竞争 [5] 优质零售物业市场 - 2025年新增供应总量53.4万平方米全部来自城市更新项目，标志“以旧换新”成为市场主线 [6] - 2025年1-11月北京市社会消费品零售总额同比下降3.1%，降幅有所收窄 [7] - 餐饮业态内部结构优化，其扩张占比从年初49%降至年末42%，小吃快餐需求减弱，本土化品质正餐和茶饮烘焙扩张积极 [7] - 零售业态中，服饰鞋包类呈现回升，本土及年轻设计师品牌占比提高；生活方式新店占比攀升至全年最高8.4%；运动户外、健康消费品类展现韧性 [7] - 本季度全市购物中心空置率首次下降，回落至去年同期水平；年末首层平均租金降至每天每平方米30.0元，全年累计跌幅2.4% [8] - 市场区域分化显著：中关村等次级商圈租金承压突出；核心商圈凭借品牌升级与场景焕新维持相对稳定的出租率与租金 [8] - 2026年预计将有超过50万平方米新增供应入市，定位多元，预计推动北京商业向“多中心、网络化、差异化”发展 [9] 仓储物流市场 - 2025年北京市场新增供应录得140万平方米，导致全市空置率年末跃升至40.7%，两项指标均创历史新高 [9] - 全年需求逻辑从上半年第三方物流主导的“降本换迁”转型为下半年制造业驱动的“品质升级”，制造业新租占比达40% [10] - 全年北京整体市场净吸纳量达18.2万平方米，其中第四季度录得10.7万平方米，为近两年表现最好季度 [10] - 年末北京全市平均租金近十年来首次跌破每月每平方米40元，降至37.1元，全年降幅达14.8% [11] - 环京市场中，廊坊全年净吸纳量达119.2万平方米创历史新高；天津为37.1万平方米；两地年末空置率较去年底显著下降，租金降幅在年末开始收窄 [10][11] - 2026年在京津冀协同发展战略下，三地市场将进一步融合，北京近郊项目维持稳定刚需，平谷、廊坊北三县等子市场将拉动增量需求 [12] 商务园区市场 - 2025年累计迎来7个新项目入市，总供应体量达59.8万平方米，其中6个为生命科学专项园区，集中于北清路和亦庄经开区 [12] - 全年全市净吸纳量录得46.5万平方米，存量市场表现较强韧性，亦庄经开区子市场需求表现最为突出 [13] - 新租需求结构：TMT行业占比约40%居首，医药健康类占比约31%，工业品制造相关占比约17% [13] - 本季度全市平均租金报价降至每月每平方米131.1元，全年降幅达10.9%，泛中关村集群降幅领先 [14] - 2026年预计迎来近64万平方米新增供应，八成以上集中在北清路区域，预计区域市场竞争将加剧 [15] 物业投资市场 - 2025年北京大宗交易市场累计达成40笔交易，总额232.7亿元，全年交易额同比下降37%，但交易宗数仅下降13%，市场保持一定活跃度 [16] - 第四季度录得9笔交易，成交总额47.3亿元，环比上涨38% [16] - 企业（房地产非主营业务）购置资产是市场重要支撑，全年交易宗数占比达71%，外地企业在京核心区域布局积极 [17] - 第四季度标志性案例：CBD核心区优质商办项目被民营药企以22.5亿元总价（单价约3.2万元/平方米）通过法拍购入，为核心资产划定新价格锚点 [16] - 从资产类型看，办公板块全年交易额占比达64%，其中核心区域办公楼占比37%；公寓板块表现稳健，体现其防御属性 [18] - 超甲级和甲级品质办公楼等资产被纳入公募REITs底层资产，北京资产配置价值有望进一步释放；长租公寓等“To-C”类资产正受到更多机构投资者关注 [18][19]