2025年上海大宗交易市场概况 - 2025年上海大宗交易市场累计达成89宗交易 成交额录得约487亿元 同比下降15% [6] - 单体项目平均成交金额为5.5亿元 较2024年均值5.6亿元略有下降 [6] - 投资性需求占比达82% 较2024年进一步上升 [6] - 内环内贡献了42%成交金额和41%成交宗数 投资热度持续回归核心区域 [6] 各资产类型交易结构 - 办公资产占据半壁江山 以52%的成交金额占比和42%的成交宗数占比 仍为投资者配置重点 [2][6] - 其余资产类别交易金额占比为 长租公寓占15% 零售物业占13% 酒店占8% 产业园区占6% 数据中心占5% [6] - 多宗大体量核心标杆资产的成功交易 增强了商办市场预期 反映出投资者对核心位置与回报率稳定的优质资产具有较强接受度 [6] 上海甲级写字楼市场供需 - 2025年上海甲级写字楼市场需求呈现逐季递增态势 [7] - 2025年全年新增供应录得103.7万平米 其中第四季度有31.5万平米项目竣工交付 [7] - 中央商务区全年新增供应24.3万平米 推动空置率环比上升1.7个百分点 同比上升1.6个百分点 达到18.0% [7] - 非中央商务区全年新增供应达到70.8万平米 [7] - 供应端的集中释放对空置率形成一定压力 但这一压力有望在2026年边际缓解 [7] 上海写字楼租金表现 - 2025年整体市场租金仍处于下行通道 持续利好租户 [8] - 中央商务区市场租金环比下降2.8% 同比下降12.1% 达到6.4元/平米/天 [8] - 非中央商务区租金环比下降2.7% 同比下降11.0% 达到4.2元/平米/天 [8] - 较高的空置率使得业主继续调整租金预期并提供具有吸引力的激励政策 [8] 方大炭素子公司资产收购案例 - 方大炭素全资子公司上海方大投资管理有限责任公司通过司法拍卖 以4.56亿元竞得上海市建国西路319号办公楼资产 [2][3] - 标的房产为办公性质的花园洋房 总面积2997.83平米 成交单价为152110元/平米 [3][5] - 该资产评估价为4.8308亿元 折合评估单价161143元/平米 起拍价为4.56亿元 [5] - 该交易反映出企业基于自身业务发展需求对上海核心区位办公楼资产的购置 [2][3] 市场展望与驱动因素 - 随着REITs试点范围进一步扩大 城市更新政策不断落地 投资退出路径愈发成熟 预计将迎来更多优质资产的交易机会 [2] - 外地国企与民营企业家持续在上海布局 反映投资者对上海大宗资产长期增值仍具信心 [6] - 企业利用当前市场条件积极争取有利的租约条款和升级机会 部分行业在年末录得大面积成交 [8]