项目销售业绩与市场定位 - 北京城建颐知筑项目在房山区2025年度商品住宅网签金额排行榜中排名第11位，网签金额为2.82亿元 [1] - 项目2025年全年累计网签90套，成交面积约0.93万平方米 [1] - 项目成交均价为3.04万元/平方米，约为销售指导价4.5万元/平方米的68折 [1][3] - 2025年12月成交的4套房源均价进一步降至2.95万元/平方米，约为销售指导价的66折 [6] - 项目开盘海报宣传首开热销162套，约为取证房源的三成不到，但后续8个多月网签转化不到100套，去化速度保守 [6] - 与同板块兄弟项目和知筑相比，颐知筑成交均价3万挂零，而和知筑成交均价超过3.7万元，且全盘去化已超八成，对比明显 [6][8] 项目开发与土地信息 - 颐知筑项目所在地块于2024年1月4日由北京城建以22.8亿元的底价摘得，楼面价为1.7万元/平方米 [3] - 项目销售指导价为4.5万元/平方米 [3] - 项目开发主体为北京城建瑞泰投资发展有限公司，注册资本1亿元，是市属国企北京城建集团的间接全资子公司 [4] - 项目法人兼董事长为杨娜，项目总经理为宋春刚 [4] - 项目规划34栋5-8层洋房，总计1206套房源 [4] - 已开盘的西区0035地块容积率1.5，规划19栋洋房，共634套 [4] - 东区0028地块容积率1.6，规划15栋洋房，共572套 [4] - 项目总建筑面积为13.82万平方米，是同板块项目和知筑的2倍还多 [8] 产品设计与调整 - 颐知筑西区产品设计“中规中矩”，基本是和知筑的翻版，但西区没有阳台 [8] - 西区赠送面积主要包括南向通面宽飘窗及北向可改造为露台的设备平台 [8] - 2025年12月17日，项目公示东区设计调整，在保持原建筑规模不变下，优化调整为按需设置开敞阳台，建筑高度24米局部上浮一档 [8] - 调整原因包括应对同板块北京城建广阳城“好房子”项目的竞争压力，后者在出让文件中明确鼓励设置阳台及公共空间 [8] - 以1.7万元/平方米的楼面价和约3万元/平方米的成交均价计算，项目利润空间很薄 [8] 区位与竞争劣势 - 颐知筑位于良乡大学城板块，但距离地铁站有段距离，反而离火车站较近，未能享受地铁便利却可能受噪音影响 [8] - 同板块项目和知筑因紧邻地铁站，能承接外溢购房需求，故能率先入市且销售情况更好 [8] - 项目拿地时间虽早，但报规时间不早，未能完全搭上“好房子”政策东风 [8]