文章核心观点 - 2025年广州房地产市场在深度调整中呈现筑底回升态势，而越秀地产与保利发展等龙头企业逆周期加仓大湾区核心城市，其行为折射出房地产行业告别高速增长后，竞争逻辑与发展模式正经历根本性重构 [1] - 越秀地产在2025年以106.16亿元竞得广州9宗优质地块，成为广州年度“拿地冠军”，其投资额占全市涉宅用地成交总额比重超五分之一，力度远超同行 [1] - 行业竞争维度正从单一的项目、产品力竞争，全面升级为生态体系、行业领导力与城市合伙人角色的多维较量，价值创造能力成为未来竞争核心 [24] 广州房地产市场概况 - 2025年广州一手住宅成交面积与均价同比分别下滑11%和4%，降幅收窄，但去化压力较京沪更为突出，市场正经历筑底回升的关键阶段 [1] - 广州作为超2000万人口的特大城市，每年有6-7万套商品房的稳定成交量级，叠加旧改需求集中释放，构筑了兼具规模与韧性的市场基石 [2] - 广州近十年稳居全国人口净流入前列，属于人口持续净流入最多的城市之一 [2] 越秀地产的逆周期战略与城市合伙人角色 - 越秀地产在2025年逆周期“加仓”大湾区核心城市，以106.16亿元竞得广州9宗优质地块，成为“拿地冠军” [1] - 公司拿地布局精准卡位广州城市发展轴线（东进、南拓），服务于城市空间优化与功能升级，如世界大观4期、棠下双地块、大石项目等 [7] - 在南沙深耕25载，布局20余个覆盖全业态的优质项目，推动了南沙从荒芜片区到湾区封面的蜕变 [7] - 积极参与城市更新，2025年广州城市更新固定资产投资达1900亿元，新模式城中村改造项目开工建设安置房15.1万套 [8] - 作为大湾区科学会堂建设单位的股东方，主导项目资金保障与品质管控，仅用三年时间推动这一国际级地标落成 [8] - 在土地市场低迷期逆势拿地，保障地方财政收入，并通过项目开发解决职住平衡等城市痛点，如针对大石地块“6倍居住密度”与“5倍工作密度”特点打造品质住区 [8] - 摒弃“快周转”思维，践行长期主义，通过持续运营创造长期价值，例如在琶洲运营水上运动设施、在南沙运营“越秀N+天地”商业体 [9] - 自2022年推出“以旧换新”服务以来，已助力近800批客户置换升级，带动成交近40亿元 [9] 行业竞争维度升级：从项目竞争到生态竞争 - 房地产行业竞争已告别“拿地-建房-销售”的单点博弈时代，转向基于全产业链布局的生态化竞争 [12] - 越秀地产在琶洲板块打造超40万㎡连片开发版图，以琶洲南TOD为核心，整合住宅、商业、交通、公园等多元业态，构建“高端双会所+国际滨水”的生活平台 [13] - 通过业态融合实现价值共生，如在2025年十五运会期间主导琶洲水上运动嘉年华，将滨水空间转化为市民共享的体育休闲场域 [13] - 实现从开发端到运营端的全周期覆盖，例如产品设计融入“广府系”文化打造“会煲汤的厨房”，交付后通过“运营前置”理念提供社区服务（如治理日月湖、开设“四点半学堂”累计服务超千人次） [15] - 2025年成立资产管理平台，在琶洲南TOD试点资产打理、租赁管理等全周期服务，标志着从物理空间提供者向资产价值管理者的转型 [15] - 生态化竞争模式获得市场认可，越秀云萃项目开盘售罄，云悦项目拿地后110-120天实现股东现金流回正 [15] - 未来行业竞争的核心将是生态体系的完备度与协同效能的比拼 [16] 行业竞争维度升级：从产品力竞争到领导力竞争 - 随着“好房子”建设成为行业共识，企业竞争从产品力的单点突破，升级为对行业发展方向的领导力争夺 [18] - 越秀地产已从腰部企业跃升为稳居TOP10的全国龙头房企，引领行业健康高质量发展 [17] - 领导力体现为产品标准的创新与输出：在高端住宅领域，越秀华樾项目特邀明星设计师孟也操刀，以高定设计重新定义湾区高端人居标准；在TOD开发领域，琶洲南TOD以“微型城市”理念和POD（公园导向开发）模式为行业提供新范式 [21] - 以自身实践发挥市场“稳定器”作用：在2025年广州土地市场部分地块低溢价或流拍时，公司参与每一次土拍并果断出手，以真金白银稳定市场预期 [23] - 战略定力为行业树立理性发展标杆：当同行热衷全国化扩张时，公司锚定一二线城市，近半数土储集中于北上广深，有效规避市场风险 [23] - 领导力体现在对新业态、新模式的探索：在南沙庆盛枢纽的天悦云启项目实践EOD（生态导向发展）模式，打造“产学研居”一体化社区，其iPARK粤港智谷已吸引超200家企业入驻 [23] - 在滨水经济领域，通过引入水上运动赛事IP、构建高端圈层社交平台，推动广州滨水生活从“观江”向“拥江”升级 [23]