文章核心观点 - 太古地产对北京三里屯太古里进行了大规模、长周期的改造升级 该项目是其“重仓内地”500亿港元投资计划的关键落地 旨在通过“以人为核心的体验重构”和打造“城市公共空间”来应对消费趋势变化 提升长期竞争力 并在北京商业存量更新背景下探索新的发展路径 [1][4][5] 项目改造概况 - 改造自2022年启动 以北区为核心 涉及近半商业空间的结构性重构 并同步优化南区、西区公共空间与动线系统 在北京成熟商圈中从持续时间和资本投入强度看都较为少见 [1] - 改造项目是太古地产“重仓内地500亿港元”投资计划的具体投射 截至2025年中期业绩报告 该500亿港元资金已落实约92%进度 [1] - 本轮更新并非只针对店铺 北区多栋楼体及下沉广场也完成改造 三里屯西街等区域同步优化 并新增人行连接系统 使项目承担更多“城市公共空间”功能 [4] 改造动因与战略 - 改造动因在于对内地零售项目进行“以人为核心的体验重构” 新一代年轻消费者更强调社交属性与内容体验 “是否有趣、是否值得停留”成为吸引客流关键 [1] - 升级是一项“投资未来”的长期工程 项目在改造期间主动舍弃短期收益 以换取与品牌在空间、内容与模式上的深度共创机会 这种长期主义是吸引头部品牌入驻的重要前提 [4] - 在北京新增商业用地供给有限、核心商圈转向“存量提质”的背景下 项目改造是以存量更新维持活力的现实选择 符合北京市“系统推进存量空间的提质增效”的城市更新行动计划框架 [4][5] 改造特点与品牌策略 - 更新后的北区已入驻多家国际品牌旗舰店 多以独栋或大体量“非标准化铺位”形式呈现 为品牌提供可长期共创的展示空间 [1] - 引入品牌定制建筑方案 例如北京迪奥之家设中国首家“迪奥先生餐厅” 北京路易威登之家设北京首家“路易威登咖啡馆” 爱马仕北京三里屯专卖店计划于2026年春季开业 [2] - 与传统商业改造不同 项目未选择完全停业 而是在运营状态下推进施工 通过夜间作业、分区施工等方式兼顾周边社区环境 [5] 改造效果与行业格局 - 改造旨在提升项目在公共空间与城市功能层面的综合承载能力 而非追求短期呈现效果 [5] - 2025年上半年 三里屯商圈客流量达4681万人次 同比增长33.5% 近三年持续保持增长态势 [5] - 北京高端商业版图基本呈现以SKP、国贸商城为代表的“封闭式购物中心”格局 品牌表达受限于标准化室内空间 而三里屯太古里的改造提供了差异化路径 [4]