核心观点 - 交银国际维持对置富产业信托的买入评级及5.92港元目标价 认为公司必需消费为主的香港零售组合保持韧性 资产提升工程完成及租户组合优化有助于提升出租率与客流量 同时市场降息预期及潜在纳入沪深港通可能成为股价关键催化剂 [1][4] 运营与市场环境 - 公司此前资产提升工程（+WOO、华都大道及丽港城商场）已完成 置富都会广场资产提升计划则被延后 [1] - 预计公司整体出租率在2025年下半年将录得进一步小幅改善 [1] - 近期在组合内引入了更多特色餐饮、新品牌及健身中心等 有助于提升客流量并降低部分零售行业更新换代的影响 [1] - 香港零售销售市场有所回稳 主要受惠于游客增加带动核心区域及非必需品的销售增长 [2] - 公司主要租户为服务周边居民的必需品消费 部分仍受跨境电商影响 恢复相对较慢 [2] - 预计如超市等租户因此前租金基数较高 在2025年续租时受到的影响相对较大 [2] 财务预测与分派 - 鉴于香港零售市场或仍需时间整固 轻微下调了公司2025-2027年的收入及分派预测 [3] - 预测2026年及2027年的分派有望同比增长约1 – 2% [3] - 相信股票市场及房地产表现的改善或将带来财富效应 并在中长期有助于稳定市场 [3] 融资成本与估值催化剂 - 公司约有50%的负债为浮息负债 [2] - 2025年HIBOR整体水平比2024年有所下降 这有助于降低整体融资成本并抵消部分租金调整的影响 [2] - 美联储在2025年仍有进一步降息的概率 或将有助于公司股价表现 [4] - 沪深港通的潜在纳入被视为未来12个月的关键催化剂 [4] - 叠加降息的影响应大于租金调整预期变化的影响 [4]