地块基本信息 - 广州市规划和自然资源局近期挂牌出让天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）[1] - 地块起始总价186.44亿元，名义起拍楼面价为3.29万元/平方米，预计于2月25日10时限时竞价[1] - 地块总用地面积约19.45万平方米，出让宗地面积17.4万平方米，计容总建筑面积56.7万平方米，涵盖二类居住、商业、中小学等多种用地性质[1] - 地块由3宗商地、2宗宅地、2宗教育用地及4个道路绿地（含地下商业）地块组成[8] 地块开发条件与要求 - 竞得人须自持全部物业，自持年限与土地出让年限一致，自持物业需整体确权[9] - 竞得人须签订《产业协议》，总投资额不低于60亿元，并引进一家高端时尚百货运营企业[9] - 项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元[9] - 项目须引入一家计容建筑面积不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，建成运营后6年内经营产值贡献累计不低于20亿元[9] - 竞得人须建设9.14万平方米石牌村权益物业，建设费用按成本价由村集体购买[9] 地块价值与市场定位 - 地块区位优势突出，位于广州CBD珠江新城，配套齐全，是备受期待的“绝版地”[1][3] - 扣除配建后楼面价超过6万元/平方米，与保利玥玺湾7.57万元/平方米的楼面价相比被认为具有性价比[8] - 起拍总价186亿元，仅次于2009年成交总价255亿元的亚运城地块[8] - 地块规划包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业，以及教育配套和公共空间，被认为是广州今年最受关注的高端住宅项目[11] 潜在竞得方与市场预期 - 越秀地产母公司越秀集团是地块土地使用权人广州赛马场运营管理有限公司的间接第一大股东，且曾是“做地”主体，因此市场认为地块似乎非越秀地产莫属[8] - 但由于是公开出让且起拍总价高，其他有实力的国央企参与竞拍也不会令市场意外，广州曾出现过条件设置类似定向出让的地块最终被其他房企抬价的案例[8] - 市场普遍认为，该地块有望复制保利玥玺湾的热销，为广州楼市带来新热度[11] - 保利玥玺湾于去年11月首次开盘，当天成交236套，销售额达106亿元，成为2025年全国首个“开盘当日破百亿”项目，全年销售额超过140亿元[12] - 保利玥玺湾热销带动了广州泛珠江新城板块成交量价齐升，2025年12月该板块成交量达333套，成交价环比上升8%[12] 行业策略与意义 - 马场路地块的出让被视为广州楼市今年最重磅的事件之一，是市场持续承压下的风向标，有望重塑广州楼市[3][5] - 行业分析认为，通过供应优质地块打造高端住宅爆款，有望激发市场热度，带动卖地和招商引资，这已成为包括广州在内的重点城市楼市发展的重要路径[13] - 市场供应越发向核心区倾斜，被认为是淡市之中激活市场的好方法之一，马场路地块作为珠江新城近年为数不多的新盘项目，若顺利入市有望改善市场预期[13] - 通过高端产品供给端的改善，带动客户的置换需求，被认为是新房高端市场能可持续发展的关键[13]