核心业绩亏损 - 建发股份预计2025年归母净利润亏损52亿元至100亿元，扣非净利润亏损33亿元至65亿元，这是公司A股上市20多年来的首次亏损 [2] - 亏损主要源于房地产业务子公司联发集团年内结算利润为负、存货跌价准备计提增加，以及家居商场运营业务子公司红星美凯龙的投资性房地产公允价值变动损失与各类减值准备计提增加 [2] - 联发集团2025年归母净利润预计亏损80亿元至100亿元，美凯龙预计2025年归母净利润亏损150亿元至225亿元，扣非净利润预计亏损46亿元至58亿元 [2] 亏损具体原因分析 - 联发集团亏损主因是地产项目结转收入规模同比下降，前期高地价项目集中结转导致整体结算利润为负，同时因行业波动及促销去化而计提存货跌价准备 [3] - 美凯龙亏损主要由于对未来租金预期进行调整，导致投资性房地产公允价值显著下降，2025年度估值下调约126亿元至215亿元，并计提了约45亿元至57亿元的各类资产减值准备 [3] - 房地产行业整体下行态势对企业经营造成冲击，公司首亏既受行业大环境影响，也与其自身业务模式密切相关 [2] 供应链业务表现 - 建发股份2025年的供应链运营业务继续保持稳健盈利，成为业绩压舱石 [4] - 2025年上半年，供应链运营业务实现归母净利润14.20亿元，与上年同期基本持平，海外业务规模超57亿美元，同比增长约10%，消费品出口规模超8亿美元，增速超7% [4] - 2025年全年，公司大宗商品核心品类经营总货量持续增长，海外业务规模达140亿美元，同比增长37% [4] 行业背景与展望 - 建发股份首亏是房地产行业调整期的缩影，截至2026年1月27日，已有超过30家A股地产股披露了2025年业绩预告，其中多家公司预计出现大幅亏损 [4] - 据分析，2026年房地产调整周期有望进入尾声，中央对“好房子”的政策支持将为高品质住宅市场带来发展空间 [4] - 公司需关注房地产行业筑底期如何守住现金流、优化资产结构，同时抓住政策红利修复业绩 [4] 组织与人事变动 - 建发股份内部的组织变革持续进行，联发集团发布董事长变动公告，聘任林伟国为公司董事长、法定代表人，王文怀不再担任相关职务 [5] - 建发集团内部会议透露，建发房产原总经理林伟国升任董事长并继续担任建发国际董事会主席，原副总经理田美坦被任命为党委副书记并接棒总经理 [9] - 林伟国出生于1978年，2007年加入建发房产，在担任总经理期间曾推动有息负债规模减少107亿元，并主导“灯塔战略”落地 [10] 新任领导层面临的挑战与机遇 - 林伟国身兼建发房产与联发集团两大地产平台董事长，一方面需推动联发集团梳理资产、加速处理低效资产以优化结构 [10] - 另一方面需推进建发房产“灯塔计划”的落地，该计划高调布局一二线核心城市核心板块，其高价拿地策略能否盈利取决于核心城市高端市场的需求持续性 [10] - 房地产市场处于调整期，重点城市核心板块楼市热度面临波动，例如2025年位于上海核心板块的建发海宸项目未能如期清盘，反映了上海高端楼市的需求变化 [10]