行业投资评级 - 维持房地产及物管行业“看好”评级 [3] 报告核心观点 - 主流房企2025年业绩预告普遍下降或亏损，但行业最困难时期或将逐渐过去 [1][3] - 行业基本面底部正逐步临近，政策基调更趋积极，优质房企盈利修复正当时 [3] - 房地产供给侧深度出清，行业格局显著优化，板块配置创历史新低，已具备吸引力 [3] 行业业绩现状与前瞻 - **2025年业绩普遍承压**：多家主流房企预告2025年业绩大幅下滑或亏损，例如：招商蛇口预告归母净利润同比下降75%至69%，越秀地产同比下降95%至90%，保利发展同比下降79% [3] - **部分公司出现巨额亏损**：万科A预告亏损820亿元人民币，金地集团预告亏损111至135亿元人民币，建发股份预告亏损52至100亿元人民币，华发股份预告亏损70至90亿元人民币 [3] - **业绩分化与预测**：根据预测，2025年归母净利润增速在0%至+10%的公司包括滨江集团、新城控股；增速在-20%至0%的公司包括中国海外发展、华润置地等；而绿城中国、招商蛇口、保利发展、越秀地产预计增速≤-50%但未亏损；万科A、金地集团等已公告业绩亏损 [3][6] - **存货减值压力释放**：2019年至2025年上半年，主流房企累计资产及信用减值损失占存货均值的8%，部分房企减值占比更高，如新城控股达27%，金地集团达25%，中国金茂达16%，万科A达11% [3][5] 行业基本面与政策环境 - **基本面底部临近**：行业深度调整已超4年，新开工面积自2021年高点以来已下降75%，二手房房价自2021年高点以来已下降40%，调整幅度已超过美国、日本、德国及42国历史平均水平 [3] - **中央政策基调积极**：2025年12月中央经济工作会议再次强调“着力稳定房地产市场”，较此前表述更显重视 [3] - **政策建议明确**：2026年1月《求是》发文明确房地产金融属性，强调居民资产负债表，建议政策一次性给足，政策表态更趋积极，并连续发文强调城市更新的重要性 [3] 投资机会与推荐标的 - **看好优质房企盈利修复**：在行业基本面临近底部、政策积极、供给侧出清的背景下，优质企业经营端有望率先企稳，推动结算业绩触底回升 [3] - **推荐板块与公司**： - **优质房企**：建发国际集团、绿城中国、滨江集团、中国金茂、保利发展、招商蛇口、越秀地产、建发股份、华发股份 [3] - **商业地产**：新城控股、华润置地、嘉里建设、恒隆地产、龙湖集团，关注新城发展、太古地产、大悦城 [3] - **二手房中介**：贝壳-W [3] - **物业管理**：华润万象生活、绿城服务、招商积余、保利物业、中海物业 [3] 估值与财务数据摘要 - **主流房企估值**：以2026年1月30日收盘价计算，部分公司2025年预测市盈率（P/E）如下：保利发展79.5倍，滨江集团12.3倍，新城控股42.2倍，龙湖集团16.1倍，中国海外发展9.3倍，华润置地7.6倍，建发国际集团6.3倍，中国金茂28.3倍，绿城中国25.2倍 [7] - **物管企业估值**：部分公司2025年预测市盈率如下：招商积余13.2倍，碧桂园服务11.4倍，绿城服务13.9倍，保利物业10.8倍，华润万象生活23.2倍，万物云13.4倍 [8] - **市净率处于低位**：报告指出部分优质企业PB估值或绝对市值已处于历史低位 [3]

2026年1月百强房企销售业绩 - **核心观点：行业销售规模持续缩水，但竞争格局正从“规模竞速”转向“质量竞跑”，资源向优秀企业集中，同时二手房市场表现优于新房市场，为市场企稳带来希望** [3][6][7][8] TOP100房企整体销售表现 - **2026年1月，TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9%；权益销售额为1321.4亿元** [3] - **各阵营房企销售额均下降：TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6%；TOP11～30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降** [4] - **百强房企中业绩同比增长的共有32家，其中同比增幅大于100%的企业有10家** [6] 头部房企竞争格局变化 - **销售前十房企依次为：保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中旅投资、招商蛇口、中国金茂、建发房产、万科、滨江集团** [3] - **仅保利、中海、华润单月销售过百亿** [3] - **万科从上年1月的第5位下滑至今年1月的第9位** [3] - **中旅投资成为“黑马”，升至全口径销售榜第5位** [3] - **中国金茂从去年1月的第13位升至今年1月的第7位** [3] - **华发股份从去年1月的第6位降至今年1月的第18位** [3] 市场结构性表现 - **新房市场表现清淡：1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米** [7] - **二手房市场表现突出：重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18%** [7] - **核心城市二手房市场年底回暖，成交放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降** [8] 行业趋势与政策环境 - **行业正经历调整，百亿房企数量减少，但五十亿企业数量增加，竞争转向“质量竞跑”** [6] - **资源向优秀企业集中，有助于降低系统性风险，提升行业长期韧性** [6] - **部分房企销售回升得益于自2021年以来大规模错峰投资带来的规模跃进** [6] - **中央多次释放“稳预期”信号，央行下调结构性货币政策工具利率，多地商业用房贷款首付比例下调至30%** [9] - **短期临近春节，房企营销或加大，核心城市楼市有望维持一定活跃度，但市场预期修复仍显乏力，亟待供需端政策协同发力** [9] 房企面临的挑战与进展 - **截至2025年末，已有21家出险房企完成债务重组或重组方案取得重要进展** [9] - **房企核心挑战在于如何将化债带来的财务空间转化为可持续的“造血能力”** [9]

2026年1月百强房企销售业绩 - 2026年1月TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9% [1] - 同期TOP100房企权益销售额为1321.4亿元 [1] - 销售金额前十房企依次为：保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中旅投资、招商蛇口、中国金茂、建发房产、万科、滨江集团 [1] - 其中仅保利、中海、华润单月销售过百亿 [1] 房企销售排名变化 - 头部房企中，保利、中海、华润、绿城的顺序未变 [1] - 万科从上年1月的第5位下滑至今年1月的第9位 [1] - 中旅投资成为“黑马”，闯至今年1月全口径销售榜第5位 [1] - 中国金茂从去年1月的第13位升至今年1月的第7位 [1] - 华发股份从去年1月的第6位降至今年1月的第18位 [1] - 中国铁建从第10位降至第13位 [1] 各阵营房企销售表现 - TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6% [2] - TOP11～30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降25.6% [2] - TOP31～50房企销售额均值为10.3亿元，同比下降21.0% [2] - 各阵营房企销售额均有下降，销售规模持续缩水 [2] 销售同比缩水原因与行业趋势 - 同比缩水主要因2024年9.26新政后，去年1月核心城市市场活跃度大幅提升、基数较高 [5] - 1月份降幅与去年全年降幅持平 [5] - 行业正经历调整，竞争从“规模竞速”转向“质量竞跑” [5] - 百亿房企数量减少，但五十亿企业数量增加，资源向优秀企业集中 [5] - 2026年1月百强房企中业绩同比增长的共有32家，其中同比增幅大于100%的企业有10家 [5] - 部分企业得益于自2021年以来的大规模错峰投资，迎来规模跃进 [5] 新房与二手房市场表现 - 1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现较为清淡 [6] - 同期重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [6] - 不少核心城市二手房市场迎来年底回暖，成交明显放量，房价下跌幅度收窄 [6] - 二手房价格若能持续企稳、成交保持活跃，有望推动市场“止跌企稳” [6] 政策环境与市场展望 - 年初以来中央多次释放“稳预期”信号，强调加强预期管理对稳定房地产市场的重要性 [6] - 央行下调结构性货币政策工具利率，多地将商业用房贷款首付比例下调至30% [6] - 短期临近春节假期，房企营销动作或加大，叠加优质项目入市，核心城市楼市有望维持一定活跃度 [7] - 当前市场预期修复仍显乏力，后续亟待需求端、供应端政策协同发力以扭转预期 [7] 房企债务与经营挑战 - 截至2025年末，已有21家出险房企完成债务重组或重组方案取得重要进展 [7] - 在政策支持及企业自身努力下，预计会有更多房企化债脱困 [7] - 如何将化债带来的财务空间转化成可持续的“造血能力”，是房企必须面对的核心挑战 [7]

2026年1月百强房企销售业绩 - 2026年1月TOP100房企销售总额为1905.2亿元，同比下降18.9% [2] - 2026年1月TOP100房企权益销售额为1321.4亿元 [2] - 各阵营房企销售额均下降：TOP10房企销售额均值为93.3亿元，同比下降11.6%；TOP11～30房企销售额均值为26.0亿元，同比下降25.6%；TOP31～50房企销售均值为10.3亿元，同比下降21.0% [3] 头部房企排名变化 - 销售金额前十房企依次为：保利发展、中海地产、华润置地、绿城中国、中旅投资、招商蛇口、中国金茂、建发房产、万科、滨江集团 [2] - 仅保利、中海、华润单月销售过百亿 [2] - 万科从上年1月的第5位下滑至今年1月的第9位 [2] - 中旅投资成为“黑马”，升至全口径销售榜第5位 [2] - 中国金茂从去年1月的第13位升至今年1月的第7位 [2] - 华发股份从去年1月的第6位降至今年1月的第18位，中国铁建从第10位降至第13位 [2] 市场结构性表现与行业趋势 - 百强房企中有32家业绩同比增长，其中同比增幅大于100%的企业有10家 [6] - 部分企业销售回升得益于自2021年以来的大规模错峰投资 [6] - 行业正从“规模竞速”转向“质量竞跑”，百亿房企数量减少但五十亿企业数量增加 [6] - 1月全国重点50城市新建商品住宅成交面积约810万平方米，表现清淡 [6] - 1月重点13城市二手房成交面积约810万平方米，环比上升16%，同比增长33%，相比上年月均增长18% [6] - 核心城市二手房市场年底回暖，成交放量，房价下跌幅度收窄，部分城市挂牌量下降 [7] 市场表现原因与未来展望 - 1月销售同比缩水主因是2024年9.26新政后，去年1月基数较高，今年同比出现明显下降，但1月降幅与去年全年降幅持平 [6] - 年初中央多次释放“稳预期”信号，央行下调结构性货币政策工具利率，多地将商业用房贷款首付比例下调至30% [8] - 短期临近春节，房企营销或加大，核心城市楼市有望维持一定活跃度，但市场预期修复仍显乏力，亟待供需端政策协同发力 [8] 房企债务与经营挑战 - 截至2025年末，已有21家出险房企完成债务重组或重组方案取得重要进展 [9] - 在政策支持及企业自身努力下，预计更多房企将化债脱困 [9] - 如何将化债带来的财务空间转化成可持续的“造血能力”，是房企必须面对的核心挑战 [9]

物流板块市场表现 - 2024年1月29日，物流板块整体上涨0.68%，表现强于上证指数（上涨0.16%）和深证成指（下跌0.3%）[1] - 板块内领涨个股为天顺股份，当日涨幅为3.86%，收盘价为16.68元[1] - 建发股份、恒基达鑫、密尔克卫、嘉友国际等个股涨幅居前，分别上涨3.21%、2.82%、2.62%、2.07%[1] - 板块内亦有部分个股下跌，其中长江投资跌幅最大，为-9.94%，*ST原尚、普路通分别下跌-3.69%、-3.26%[2] 板块资金流向 - 当日物流板块整体呈现主力资金和游资净流出，散户资金净流入的格局[2] - 板块主力资金净流出2794.64万元，游资资金净流出1.99亿元，散户资金净流入2.27亿元[2] - 顺丰控股获得主力资金净流入最多，达7841.63万元，主力净占比为5.65%[3] - 建发股份、中国外运分别获得主力资金净流入4633.56万元、3942.17万元，主力净占比分别为10.02%、20.76%[3] - 顺丰控股同时遭遇游资净流出9463.06万元，游资净占比为-6.82%[3] 重点公司交易情况 - 顺丰控股成交活跃，成交量为36.73万手，成交额为13.88亿元，股价上涨1.17%[1] - 建发股份成交量为48.25万手，成交额为4.62亿元，是当日板块内成交额较高的公司之一[1] - 圆通速递股价上涨1.32%，收盘价为16.93元，获得主力资金净流入1144.74万元[1][3] - 申通快递股价上涨1.16%，收盘价为13.04元，成交额为1.85亿元[1]

A股上市20多年来，建发股份出现首次亏损。 近日，建发集团旗下建发股份（600153.SH）披露2025年业绩预告，预计归母净利润亏损52亿元至100亿元 ，扣非净利润亏损33 亿元至65亿元。 根据公告，亏损"主要系房地产业务子公司联发集团有限公司年内结算利润为负、存货跌价准备计提增加，以及家居商场运营业 务子公司红星美凯龙家居集团股份有限公司投资性房地产公允价值变动损失、各类减值准备计提增加所致。" 此前，联发集团与美凯龙（601828.SH）也相继发布了业绩预亏公告，其中，联发集团2025年归母净利润预计亏损80亿元至100 亿元；美凯龙预计2025年度归母净利润亏损150亿元至225亿元，扣非净利润预计亏损46亿元至58亿元。 上海易居房地产研究院副院长严跃进分析认为，房地产行业整体下行的态势，直接对企业经营造成冲击。建发股份上市20多年 首亏，既受行业调整的大环境影响，也与其自身业务模式密切相关。 计提减值准备 公开资料显示，建发股份是《财富》世界500强建发集团旗下核心成员企业，以供应链运营和房地产开发为双主业。在房地产开 发业务板块，建发股份旗下有两大核心地产平台，分别是建发房产和联发集团。此外 ...

股价与交易表现 - 2025年1月28日盘中，公司股价上涨2.04%，报9.49元/股，总市值275.17亿元 [1] - 当日成交额为1.26亿元，换手率为0.46% [1] - 当日主力资金净流入1752.45万元，其中特大单净买入1238.89万元，大单净买入513.55万元 [1] - 公司股价年初至今上涨2.59%，近5个交易日上涨2.71%，近20日上涨0.11%，近60日下跌6.32% [1] 公司基本情况 - 公司全称为厦门建发股份有限公司，成立于1998年6月10日，于1998年6月16日上市 [1] - 公司主营业务涉及供应链运营和房地产开发，其中供应链运营业务占主营业务收入的84.94%，房地产业务占14.00%，家居商场运营业务占1.06% [1] - 公司所属申万行业为交通运输-物流-原材料供应链服务，所属概念板块包括白酒、长期破净、破净股、造纸概念、行业龙头等 [1] 股东与股权结构 - 截至2025年9月30日，公司股东户数为5.82万户，较上期减少2.69%，人均流通股为49786股，较上期增加2.77% [2] - 截至2025年9月30日，香港中央结算有限公司为第二大流通股东，持股1.11亿股，较上期增加412.80万股 [3] - 红利低波（512890）为第四大流通股东，持股4563.05万股，较上期增加515.63万股 [3] - 华泰柏瑞上证红利ETF（510880）为第五大流通股东，持股3866.46万股，较上期增加213.16万股 [3] - 中泰星元灵活配置混合A（006567）为第七大流通股东，持股2841.50万股，较上期减少167.68万股 [3] - 南方中证500ETF（510500）为第九大流通股东，持股2532.41万股，较上期减少48.01万股 [3] 财务业绩 - 2025年1月至9月，公司实现营业收入4989.83亿元，同比减少0.63% [2] - 2025年1月至9月，公司实现归母净利润11.49亿元，同比减少44.19% [2] 分红历史 - 公司自A股上市后累计派发现金红利190.39亿元 [3] - 近三年，公司累计派发现金红利65.70亿元 [3]

文章核心观点 - 基于截至2026年1月26日的A股业绩预告，行业与公司业绩呈现剧烈分化，技术驱动型行业增长亮眼，而传统周期性行业则普遍面临深度调整与亏损 [1][23] 业绩增速亮眼标的 - **中微公司 (688012)** - 预计净利润208,000万元至218,000万元，同比增长28.74%至34.93% [5] - 增长核心源于等离子体刻蚀设备获国内外客户认可，针对先进逻辑和存储器件制造的关键刻蚀工艺高端产品新增付运量显著提升并实现量产 [5] - 公司营业收入首次突破百亿大关，达到约123.85亿元，研发投入占比约30.16% [5] - **联创光电 (600363)** - 预计净利润43,500万元至53,200万元，同比增长80.36%至120.57% [5][6] - 增长主要得益于重点发展的激光业务实现较大幅度增长，以及背光源业务板块大幅减亏 [6] - 扣除非经常性损益的净利润增长更快，为100.70%至157.82% [6] - **瑞芯微 (603893)** - 预计净利润102,300万元至110,300万元，同比增长71.97%至85.42% [6] - 增长受益于AIoT市场快速增长及端侧AI技术创新，以RK3588、RK3576、RV11系列为代表的AIoT算力平台快速增长 [6] - 全球首颗3D架构端侧算力协处理器RK182x已导入十几个行业、数百个客户项目 [6] - **三生国健 (688336)** - 预计净利润约290,000万元，同比增长约311.35% [8] - 业绩爆发主要源于与辉瑞公司达成合作，收到后者就靶向PD-1/VEGF双特异性抗体项目（SSGJ-707）支付的授权许可首付款约28.90亿元人民币（约12.5亿美元） [8] - **普利特 (002324)** - 预计净利润同比增长155.76%至194.73% [8] - 增长受益于汽车轻量化趋势带动高分子材料业务需求增长，以及新能源领域应用拓展和海外市场布局成效显现 [8] - **通化东宝 (600867)** - 预计净利润约124,213万元，实现扭亏为盈（上年同期亏损4,272.32万元） [9] - 增长核心驱动力为依托胰岛素集采中标优势，推动门冬、甘精等胰岛素类似物产品快速上量，销量同比增幅超100% [9] - 国际化战略成效显著，出口收入增长明显，同时转让股权产生收益 [9] - **索通发展 (603612)** - 预计净利润73,000万元至85,000万元，同比增长167.98%至212.03% [10] - 增长受益于预焙阳极行业景气度高，价格上涨，同时公司新建产能释放及国外订单持续较大幅度增长 [11] 业绩重大变脸标的 - **中船科技 (600072)** - 预计净利润亏损260,000万元至340,000万元，同比由盈转亏，暴跌超24倍 [11] - 亏损主因船舶制造行业周期性下行导致新船订单价格下降，原材料成本高企，以及计提大额资产减值准备 [11] - **白银有色 (601212)** - 预计净利润亏损45,000万元至67,500万元，由盈转亏（上年同期盈利8,079.17万元） [12] - 亏损主要由于仓储合同纠纷案计提预计负债约3.14亿元，以及嵌入式衍生金融工具公允价值变动损失增加 [12] - **中国中冶 (601618)** - 预计净利润130,000万元至160,000万元，同比下降76.28%至80.73% [12] - 业绩下滑受建筑行业下行及房地产业务亏损影响，同时计提各类资产减值准备预计将超过260亿元 [13] - **金地集团 (600383)** - 预计净利润亏损1,110,000万元至1,350,000万元，亏损幅度较上年同期（亏损611,508万元）扩大 [14] - 亏损主因房地产销售规模下降，可结转收入减少，以及计提大额存货跌价准备和信用损失准备 [14] - **建发股份 (600153)** - 预计净利润亏损1,000,000万元至520,000万元，由盈转亏（上年同期盈利294,600万元） [14] - 亏损主要受房地产业务子公司结算利润为负及计提存货跌价准备增加拖累，同时家居商场运营子公司投资性房地产公允价值变动损失 [15] - **建设机械 (600984)** - 预计净利润亏损约207,200万元，亏损幅度较上年同期（亏损98,800万元）扩大 [16] - 亏损因国内塔机租赁市场需求不足，设备利用率和租赁价格低位徘徊，以及包含商誉在内的资产组发生较大减值 [16] - **潞安环能 (601699)** - 预计净利润108,000万元至132,000万元，同比下降46.12%至55.92% [16] - 业绩下滑受煤炭市场价格下行周期影响，商品煤综合售价显著下降，同时部分矿井产销量同比减少 [17] - **交建股份 (603815)** - 预计净利润亏损70,000万元至35,000万元，由盈转亏（上年同期盈利13,024.18万元） [17] - 亏损主要因对祥源控股地产项目相关应收账款单项计提大额坏账准备 [17] - **博威合金 (601137)** - 预计净利润10,000万元至15,000万元，同比下降88.92%至92.61% [18][19] - 业绩大幅下滑主因美国对越南光伏产品征收307.78%高额双反关税，导致越南3GW电池片项目无法对美销售，并计提大额减值准备 [19] - **金开新能 (600821)** - 预计净利润8,464.12万元，同比下降89.46% [19] - 盈利收窄受限电损失电量增加、平均上网电价同比下降以及税收政策调整导致计提资产减值准备影响 [19][20] - **兰花科创 (600123)** - 预计净利润亏损55,000万元至44,000万元，由盈转亏（上年同期盈利71,768.02万元） [21] - 亏损因煤炭、化肥化工产品市场价格持续下行，参股能源公司停产致投资收益下降，以及为升级改造计提资产减值准备 [21] - **华海药业 (600521)** - 预计净利润22,400万元至33,500万元，同比下降70%至80% [21] - 业绩下滑受集采政策扩面深化导致国内制剂价格承压、原料药行业产能过剩价格竞争，以及研发投入同比大幅增加影响 [22][23] 行业趋势分析 - **科技与创新驱动型行业表现突出** - 半导体设备、激光军工、创新药等具备技术壁垒的行业，在AIoT、国防安全、生物医药等领域需求推动下实现高速增长 [23] - 胰岛素制剂受益于集采政策实现市场份额快速提升，预焙阳极受益于上游原材料价格上涨而景气度提升 [23] - **传统周期性行业面临深度调整** - 煤炭行业受需求不足、价格下行影响，业绩普遍承压 [23] - 有色金属行业虽价格上升，但非经常性损失导致亏损 [23] - 工程机械行业受下游需求不足影响，亏损扩大 [23] - **医药行业内部剧烈分化** - 创新药通过对外授权实现业绩爆发，而传统制剂与原料药受集采冲击显著下滑 [23] - **外部环境不确定性增加** - 国际贸易摩擦、行业政策调整、纠纷诉讼等外部因素对企业业绩影响显著 [24] - **资产质量风险暴露** - 多家公司计提大额资产减值准备，如中国中冶超过260亿元，反映前期投资存在效率问题 [24] - 应收账款坏账风险暴露，需加强信用管理 [24]

行业投资评级 - 强于大市 [2] 核心观点 - 2025年12月新房成交面积环比由负转正，同比降幅收窄，但市场信心不足，叠加2025年一季度基数较高，预计2026年一季度市场仍将面临压力 [5] - 2025年全年新房成交规模同比下降14%，降幅较2024年收窄，但一线城市降幅扩大，出现补跌；二手房成交规模同比下降4%，表现好于新房，主要因“以价换量”及购房者对新房交付信心不足 [5] - 当前行业仍面临压力，防范风险是首位，市场惯性下滑可能倒逼政策出台，预计2026年一季度末可能有政策调整，若调整有力，二季度市场下行幅度或收窄，板块具有一定配置价值 [5] 新房成交 - **12月数据**：40城新房成交面积1242.3万平，环比+33.6%，同比-32.1%，同比降幅收窄6.6个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积292.6万平，环比+33.3%，同比-28.9%，降幅收窄14.6个百分点；北京（环比+56%，同比-32%）、上海（环比+12%，同比-11%）、广州（环比+30%，同比-31%）、深圳（环比+114%，同比-48%）[5] - 二线城市：成交面积708.0万平，环比+41.0%，同比-31.6%，降幅收窄5.7个百分点；南宁、南京、武汉、青岛、苏州、济南、成都、宁波环比正增长但同比负增长；杭州、福州同环比均负增长 [5] - 三四线城市：成交面积241.7万平，环比+16.1%，同比-39.0%，降幅扩大4.6个百分点 [5] - **2025年全年数据**：40城新房成交面积1.21亿平，同比-13.7%，降幅较2024年收窄5.9个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2738万平，同比-15.8%，降幅较2024年扩大3.3个百分点；深圳（-35%）、上海（-11%）、北京（-16%）、广州（-13%）[5] - 二线城市：成交面积6233万平，同比-12.6%，降幅收窄8.7个百分点；南宁（+3%）、福州（+12%）同比正增长；武汉（-0.2%）跌幅较小；南京、苏州、成都、宁波跌幅均超20% [5] - 三四线城市：成交面积3101万平，同比-13.6%，降幅收窄10.2个百分点；江门、韶关、莆田、衢州、温州同比正增长，位于长三角、大湾区核心城市群 [5] 二手房成交 - **12月数据**：18城二手房成交面积827.5万平，环比+12.7%，同比-30.7%，同比降幅扩大4.9个百分点 [5] - **各能级城市12月表现**： - 一线城市：成交面积200.6万平，环比+14.9%，同比-30.4%，降幅扩大4.4个百分点；北京（环比+15%，同比-26%）、深圳（环比+15%，同比-40%）[5] - 二线城市：成交面积455.1万平，环比+11.0%，同比-31.8%，降幅扩大4.4个百分点；杭州（环比+6%，同比-34%）、成都（环比+5%，同比-37%）[5] - 三四线城市：成交面积171.8万平，环比+14.8%，同比-27.9%，降幅扩大8.0个百分点 [5] - **2025年全年数据**：18城二手房成交面积9438万平，同比-3.8%，增速由正转负，较2024年下降13.1个百分点 [5] - **各能级城市全年表现**： - 一线城市：成交面积2160万平，同比+2.2%，增速下降21.6个百分点但仍为正；北京（+1%）、深圳（+6%）[5] - 二线城市：成交面积5504万平，同比-6.4%，增速由正转负，下降15.7个百分点；成都（+0.2%）微增，其余城市同比下滑 [5] - 三四线城市：成交面积1774万平，同比-9.6%，降幅收窄5.0个百分点 [5] - **二手房表现优于新房的原因**：1) 新房交付信心不足；2) 二手房房价跌幅更大，性价比更高；但需关注2026年“以价换量”能否持续 [5] 新房库存与去化 - **库存规模**：截至12月末，12城新房库存面积11333.4万平，环比-0.1%，同比-8.3% [5] - **去化周期**：整体去化周期17.8个月，环比-0.2个月，同比+3.5个月 [5] - **各能级城市库存**：一、二、三四线城市库存面积环比增速分别为-0.1%、-0.1%、0.2%，同比增速分别为-10.7%、-6.4%、3.0% [5] - **各能级城市去化周期**：分别为18.7、15.1、32.0个月；一、二线城市环比分别下降0.2、0.1个月，三四线城市环比上升1.0个月 [5] - **短去化周期城市**：上海（8.7个月）、杭州（8.9个月）、福州（10.8个月）去化周期在12个月内 [5] 土地市场 - **12月成交规模**：全国（300城）成交土地规划建面5.53亿平，环比+126.7%，同比-8.9%，降幅收窄11.2个百分点；一、二、三线城市同比增速分别为-20.7%、-5.6%、-6.0% [5] - **12月价格与溢价率**： - 全类型土地：平均楼面价1392元/平，环比-4.5%，同比-10.3%；平均溢价率2.0%，环比-1.5个百分点，同比-1.9个百分点 [5] - 住宅类用地：平均楼面价2833元/平，环比-11.6%，同比-12.5%；平均溢价率2.0%，环比-0.7个百分点，同比-2.1个百分点 [5] - **2025年全年成交**：全国（300城）成交土地规划总建面25.9亿平，同比-9%；成交总价3.3万亿元，同比-10%；楼面均价1268元/平，同比-2%；平均溢价率4.8%，同比+0.8个百分点 [5] - **2025年住宅用地成交**：规划总建面6.3亿平，同比-13%；成交总价2.3万亿元，同比-9%；楼面均价3676元/平，同比+4%；平均溢价率5.7%，同比+1.5个百分点 [5] 房企 - **销售情况**： - **12月**：百强房企权益销售额同比-26.7%，降幅收窄；TOP20中单月全口径销售额同比为正的有：绿地（+42%）、保利置业（+35%）、华润（+28%）、中建壹品（+13%）[5] - **2025年全年**：百强房企权益销售额2.46万亿元，同比-20.1%，降幅收窄7.3个百分点；全口径销售额3.36万亿元，同比-19.8%；千亿房企仅10家，较2024年减少1家 [5] - **企业类型**：百强房企权益销售额中，民企占比31.7%（同比-4.5个百分点），央企占比49.2%（同比+3.9个百分点），地方国企占比19.2%（同比+0.6个百分点）；央企和地方国企销售额同比分别下降13%、17%，民企下降30% [5] - **集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100权益口径销售金额集中度分别为9.8%、14.4%、19.2%、25.2%、29.4%，同比分别下降0.8、0.8、0.9、1.7、2.5个百分点 [5] - **拿地情况**： - **12月**：百强房企拿地金额同比-58.1%，拿地强度23%，环比-11个百分点，同比-16个百分点 [5] - **2025年全年**：百强房企拿地金额1.10万亿元，同比+2.6%；拿地强度33%，同比+7.2个百分点；拿地建面同比-4.6%；楼面均价1.09万元/平，同比+7.6% [5] - **头部房企**：CR5、CR10、CR20拿地金额同比增速为18.4%、14.1%、11.3%，拿地强度为37.1%、36.1%、33.9%，同比提升12.0、9.7、8.9个百分点；拿地金额靠前的有中海（991亿元，+22%）、华润（791亿元，+14%）、保利发展（787亿元，+16%）等 [5] - **企业类型**：百强房企中民企拿地金额占比18.2%（同比+0.5个百分点），地方国企占比39.5%（同比-7.2个百分点），央企占比42.3%（同比+6.7个百分点）[5] - **拿地集中度**：2025年CR5、CR10、CR20、CR50、CR100拿地集中度分别为12.3%、18.4%、22.7%、28.4%、33.6%，同比提升3.0、3.9、4.4、4.2、4.2个百分点 [5] - **融资情况**： - **12月**：行业国内外债券、ABS发行规模合计368亿元，同比-45%，环比-41%；平均发行利率2.56%，同比-0.25个百分点 [5] - **2025年全年**：发行规模合计5967亿元，同比+6%；平均发行利率2.69%，同比-0.26个百分点；其中国内债券3429亿元（同比-1%），海外债券161亿元（同比+141%），ABS 2377亿元（同比+11%）[5] - **到期规模**：2025年行业国内外债券到期规模7746亿元，同比-1%；2026年到期规模7311亿元，其中3月、6月、7月是到期小高峰，规模分别为808、1033、925亿元 [5] 政策 - **中央层面**： - 中央政治局会议（12月8日）强调“提质增效”、“化解重点领域风险”，为2026年行业发展定调 [5] - 中央经济工作会议（12月10-11日）提及高质量推进城市更新，着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，深化住房公积金改革，推动“好房子”建设，加快构建房地产发展新模式 [5] - 住建部工作会议（12月22-23日）明确“十五五”时期是转型关键期，强调房地产仍有较大发展潜力，要充分认识二手房交易占比上升的趋势，把新房和二手房市场作为整体看待 [5] - 个人销售住房增值税税率自2026年1月1日起从5%降至3%，为历史最低水平 [5] - 基础设施REITs发行范围拓展至写字楼、酒店、体育场馆、城市更新等项目；商业不动产REITs试点公告正式发布 [5] - **地方政策**： - 北京优化限购限贷政策：非京籍家庭购买五环内住房社保/个税年限从3年降至2年，五环外从2年降至1年；支持多子女家庭在五环内多购一套；不再区分首套和二套住房利率；公积金贷款购买二套住房首付比例从30%降至25% [5] - 浙江、湖北、重庆、江苏等多省市发布“十五五”规划建议，因地制宜部署房地产工作 [5] - 多地优化公积金政策，如深圳新增购房首付款、税款、更新改造等提取情形，并支持“既提又贷” [5] - 上海杨浦区、南宁、南通等多地发放购房补贴，针对多孩家庭和引进人才 [5] 板块收益 - **12月**：房地产板块绝对收益-4.0%，相对沪深300收益-6.2%，跑输大盘，主要因销售量价持续走弱，市场信心不足 [5] - **2025年全年**：房地产板块绝对收益1.8%，相对沪深300收益-15.8% [5] 投资建议 - **关注三条主线**： 1. 基本面稳定、在一二线核心城市销售和土储占比高、市占率较高的房企：华润置地、滨江集团、招商蛇口、越秀地产、建发国际集团 [5] 2. 2024年以来在销售和拿地上有显著突破的“小而美”房企：保利置业集团 [5] 3. 积极探索新消费时代下新场景建设和运营模式的商业地产公司：华润万象生活、太古地产、瑞安房地产、嘉里建设、大悦城、百联股份 [5]

公司业绩与财务预测 - 公司预计2025年度实现归母净利润为-100亿元到-52亿元，预计实现扣非归母净利润为-65亿元到-33亿元，同比转亏 [1] - 美凯龙及联发集团预计归母净利润为负，影响公司全年业绩 [1] 供应链运营业务表现 - 2025年公司大宗商品业务核心品类的经营总货量继续保持增长 [1] - 消费品业务与行业头部企业深化合作，业务规模稳步提升 [1] - 公司非中国大陆的海外业务规模约140亿美元，同比增长37% [1] 未来战略规划 - 公司2026-2030年供应链运营业务战略规划将围绕“提升经济效益、提升市场地位、提升海外规模”三大战略目标发展供应链业务 [1]