市场表现 - 中证国有企业红利指数(000824)强势上涨1 80% 成分股隧道股份(600820)、山西焦煤(000983)、昊华能源(601101)涨停 山煤国际(600546) 潞安环能(601699)等个股跟涨 [1] - 国企红利ETF(159515)上涨1 83% 冲击3连涨 [1] - 中证国有企业红利指数前十大权重股中 山煤国际(600546)上涨10 04% 山西焦煤(000983)上涨10 07% 潞安环能(601699)上涨10 04% 恒源煤电(600971)上涨4 80% 南钢股份(600282)上涨3 43% 中远海控(601919)上涨3 72% 冀中能源(000937)上涨2 65% [4] 行业分析 - 煤炭行业近期"反内卷"预期持续加强 预计煤价走势将偏强 叠加用煤旺季来临 中长期预期不悲观 [1] - 上半年煤价摸底 下半年供需格局改善 煤价尚存持续反弹潜力 中期维度看好煤炭需求韧性 [1] - 煤炭板块在2025Q1业绩压力较大情况下表现依旧靠前 资产负债率44 7% 净利率12 7% ROE相对较高 [1] 指数构成 - 中证国有企业红利指数从国有企业中选取现金股息率高、分红稳定且有一定规模及流动性的100只上市公司证券作为样本 [2] - 前五大行业为银行、煤炭、交运、房地产和传媒 [2] - 前十大权重股合计占比15 81% 包括中远海控(601919)权重2 36%、冀中能源(000937)权重2 00%、山煤国际(600546)权重1 47%、山西焦煤(000983)权重1 46%、潞安环能(601699)权重1 44%等 [2][4] 投资价值 - 在当前低利率宏观环境中 业绩稳健的高股息龙头标具备较高配置价值 [1] - 高股息价值仍存 阶段博弈弹性 [1]

无锡新吴区华光锅炉厂A地块出让 - 建发以底价8 2亿元摘得无锡新吴区华光锅炉厂A地块 成交楼面价1 04万元/平方米 [1] - 地块位于无锡新吴区城南路以东 旺庄港以北 出让面积6 61万平方米 容积率1 2 [1] - 该地块是2023年至今无锡为数不多非城投公司拿下的地块 [1] - 地块规划要求按二级高品质住区打造 新建住宅中成品住宅比例不低于80% 住宅建筑层高不低于3米 [1] - 大运河建设控制地带内住宅建筑高度限制为12-24米 其他区域为12-36米 其他建筑不超过12米 [1] - 华光锅炉厂及周边地区将迎来大改 作为江苏城市更新第一批省级试点项目之一 [1] - 建发2023年在无锡还以7 8亿和17 3亿拿下旺庄第一岗4号地块和太湖新城6号地块 楼面价分别为1 28万元/平方米和1 85万元/平方米 [1] 建发在无锡的项目情况 - 建发在无锡地区共有9个项目 其中5个已售罄 [2] - 4个在售项目为建发玺云 青江悦府 宜兴和玺 无锡和著 均价分别为3 3万元/平方米 2 55万元/平方米 2 8万元/平方米 1 6万元/平方米 [2] 建发在其他城市的土地获取 - 建发今年在核心一二线城市土拍市场多次刷新"地王"战绩 [2] - 3月27日以33 47亿元夺得成都金融城三期H10地块 溢价率106% 楼面价4 12万元/平方米 创成都宅地新单价地王 [2] - 3月28日以34 35亿元摘得杭州蒋村文新单元地块 溢价率115 39% 楼面价8 8万元/平方米 创杭州新单价地王 [2] - 以14 85亿元拿下重庆江北区C20单元地块 溢价率29 64% [3] 建发土地储备情况 - 2024年新增23个土地项目 拿地金额同比下降40% [4] - 截至2024年末 土地储备总库存面积1243万平方米 库存货值2211亿元 权益比例78% [5] - 2025年1-6月新增权益土储87 8万平方米 拿地权益金额241 4亿元 [6] 建发市场占有率情况 - 在福建省市占率达10% 其他省份市占率在1%-4%之间 [6] - 管理层认为提高杭州 成都等深耕城市占有率非常必要 [6]

本周 A 股地产、港股地产、港股物业均下跌。本周（7.12-7.18）申万 A 股房地产板块涨跌幅为-2.2%，在各板块 中位列第 30；恒生港股房地产板块涨跌幅为-0.4%，在各板块中位列第 12。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为- 0.4%，恒生中国企业指数涨跌幅为+3.4%，沪深 300 指数涨跌幅为+1.1%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深 300 的 相对收益分别为-3.8%和-1.5%。 土地市场溢价率持续上涨。本周（7.12-7.18）全国 300 城宅地成交建面 450 万㎡，单周环比-20%，单周同比-49%， 平均溢价率 11%。2025 年初至今，全国 300 城累计宅地成交建面 19610 万㎡，累计同比-5%；年初至今，中海地产、 保利发展、绿城中国、建发房产、滨江集团的权益拿地金额位居行业前五。 本周(7.12-7.18)47 个城市商品房销售 253 万方，成交量环比-6%，同比-9%，整体维持季节性低位；6 月新房售 价环比-0.3%，环比跌幅略有走扩，同比-3.7%，同比降幅持续收窄；结合量价，景气度下行趋缓。本周分能级来看： 一线城市周环比-14%，周同比-19%；二线 ...

指数表现 - 上证指数高开高走 中证全指运输业指数报2513 69点 [1] - 中证全指运输业指数近一个月下跌0 91% 近三个月上涨3 46% 年至今上涨0 05% [2] 指数编制规则 - 中证全指行业指数按中证行业分类分为11个一级行业 35个二级行业 90余个三级行业及200余个四级行业 [2] - 指数以2004年12月31日为基日 以1000 0点为基点 [2] 权重构成 - 十大权重股合计占比57 12% 前四大权重股分别为顺丰控股(9 92%) 京沪高铁(9 56%) 中远海控(9 55%) 大秦铁路(9 49%) [2] - 交易所分布：上海证券交易所占比73 43% 深圳证券交易所占比26 57% [2] 行业分布 - 物流综合(23 54%) 航运(23 29%) 铁路运输(22 73%)为前三大细分行业 合计占比69 56% [3] - 快递(16 98%) 航空运输(10 96%) 公路运输(2 16%) 公共交通(0 33%)构成其余行业分布 [3] 样本调整机制 - 指数样本每半年调整一次 调整时间为每年6月和12月的第二个星期五的下一交易日 [3] - 权重因子随样本定期调整而调整 临时调整情形包括：中证全指指数样本调整 公司行业归属变更 样本退市等 [3]

福州非居存量房改建保租房政策 - 福州发布细则允许商业办公、旅馆、科研教育等非居住存量房屋改建为保障性租赁住房 需满足单项目不少于50套（间）且总建筑面积≥1500平方米等四项核心要求 [1] - 改建后房屋需通过结构安全鉴定和消防评估 宿舍型执行《宿舍建筑设计规范》 住宅型执行《住宅建筑规范》 [1] - 产权人需承诺"不分割登记、不转让、不以租代售"并接受年度检查 政策有望盘活房企存量资产 增加租赁业务收入 [1] 四川房地产市场动态 - 四川上半年房地产开发投资同比下降6.5% 降幅较上年全年收窄3.4个百分点 新建商品房销售面积同比下降6.8% 降幅收窄13.3个百分点 [2] - 市场回稳得益于住房政策优化及城镇化进程推进 新增城镇人口持续支撑住房需求 [2] 法拍房市场数据 - 6月全国法拍房新增挂拍量达3.2万套创年内新高 成交3215套 成交率环比持平 70%房源溢价成交 [3] - 低折扣法拍房成交占比上升 买方更关注非价格因素 大量法拍房或冲击新房及二手房价格体系 [3] 绿城中国高管变动 - 赵晖出任绿城中国执行总裁 此前曾任中交投资总经理、中交房地产集团董事长等职 或推动战略布局与资源整合 [4] 建发集团融资进展 - 建发集团114亿元可续期公司债申请获上交所反馈 债券由8家头部券商承销 可续期特性有助于优化债务结构 [5]

公司动态 - 建发股份加速国际化全球化布局 近5年持续深耕一带一路国家 金砖国家 RCEP成员国等重点区域市场 目前已与170多个国家和地区建立业务关系 [1] - 建发股份在链博会展示数字员工"易灵" 负责自动化讲解 [3] - 圆通国际在中亚地区积极进行物流基础设施建设 去年6月开通首条中哈跨境快递物流业务 与哈萨克斯坦国家邮政成立合资公司 目前每天处理中哈跨境包裹超3万个 [4] 行业趋势 - 供应链金融从传统核心企业模式转向完善跨境服务 包括多币种结算 币种顾客融资担保 投资顾问服务等 [3] - 北京银行推出"外汇京管家"品牌 提供覆盖173个国家的5A级跨境服务 通过FT账户 NRA账户打通本外币 离在岸壁垒 [4] - 国际货运业务发展为全球化解决方案 涵盖快递 货运 供应链 企业正推进多国物流基础设施建设以扩大跨境网络 [4]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [5] 报告的核心观点 - 本次会议凸显推动城市高质量发展和城市更新的重要性，与前期城市更新行动计划呼应，预计后续有配套政策落地 [5] - 城市发展进入存量提质阶段，更新有望集中在核心城市，“好房子”方向或加大支持，优质房企有望改善ROE [5] - 我国一二手房成交稳定，政策主基调是“止跌回稳”，预计新一轮支持政策出台，好房子政策助力优质房企突破 [5] 根据相关目录分别进行总结 会议概况 - 7月14 - 15日中央城市工作会议在北京举行，7位政治局常委出席，习近平讲话、李强作总结 [1][6] - 会议指出城镇化从快速增长转向稳定发展，城市从增量扩张转向存量提质，明确总体要求和7方面重点任务 [7][8] 会议意义与影响 - 高规格及历史复盘凸显推动城市高质量发展和更新的重要性，每次会议都推动城市发展和扩大内需 [5] - 强调城市更新为重要抓手，呼应前期意见，预计后续部委落实配套措施 [5] - 城市发展进入新时期，更新预计集中在核心城市，新模式或包括多方面内容 [5] - 未来城市发展分化，“好房子”赛道空间广，优质房企有望改善ROE并转变模式 [5] 投资分析 - 维持房地产及物管“看好”评级，推荐产品力房企、低估值修复房企、二手房中介和物业管理企业 [5] 数据对比 - 对比2015和2025年中央城市工作会议内容，涵盖发展成就、总体要求、工作原则和重点任务等方面 [13] - 列出主流AH上市房企和物业管理企业估值表，包含收盘价、EPS、市盈率、市净率、归母净利润及增速等数据 [14][16]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [3] 报告的核心观点 - 投资销售两端走弱，期待更大力度的止跌回稳政策，预计新一轮支持政策或出台，好房子政策将助力优质房企率先进入底部拐点时刻，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [3] 根据相关目录分别进行总结 投资端 - 2025年1 - 6月全国房地产开发投资同比-11.2%，住宅投资同比-10.4%；6月单月投资同比-12.9%，住宅投资同比-11.8%；分区域来看，东部、中部、西部、东北地区1 - 6月投资同比分别为-12.8%、-10%、-5.4%、-22.3% [3][4] - 1 - 6月商品房和住宅新开工面积分别同比下降20%和19.6%，施工面积分别同比下降9.1%和9.5%，竣工面积分别同比下降14.8%和15.5%；6月单月商品房和住宅新开工面积分别同比下降9.4%和13.1%，施工面积分别同比增长4.8%和0.1%，竣工面积分别同比下降1.7%和4.4% [14][17] - 目前房地产行业投资端依然较弱，后续投资仍将偏弱，投资修复节奏慢于以往周期，维持2025年预测：投资同比-11.0%、开工同比-15.1%、竣工同比-20.0% [19] 销售端 - 1 - 6月商品房销售面积4.6亿平方米，同比下降3.5%，销售额4.4万亿元，同比下降5.5%；住宅销售面积3.8亿平米，同比下降3.7%；分区域来看，1 - 6月东部、中部、西部、东北部销售面积累计增速分别为-5.2%、-1.2%、-2.5%、-6% [20][29][31] - 1 - 6月商品房销售均价9,649元/平米，同比下降1.9%，住宅销售均价10,128元/平米，同比下降1.6%；6月末商品房待售面积7.7亿平方米，同比增长4.1%，住宅待售面积减少443万平方米 [34] - 目前房地产销售端处于筑底阶段，预计政策推动需求修复，收储和城改推动销售面积提升，但供给端约束销售修复，短期总量偏弱但结构有弹性，维持2025年预测：销售面积同比-4.5%、销售金额同比-6.5%、销售均价同比-2.0% [35] 资金端 - 1 - 6月房地产开发企业资金来源5.0万亿元，同比下降6.2%；6月单月同比下降9.7% [36] - 6月单月各资金来源同比：国内贷款同比+11.8%，利用外资同比-60.9%，自筹资金同比-7.2%，定金及预收款同比-16.7%，个人按揭贷款同比-22.9% [38] - 预计后续房地产资金来源略偏紧，但随着政策放松将逐步改善 [40] 投资分析意见 - 推荐产品力房企建发国际、滨江集团、华润置地、建发股份，关注绿城中国、中国金茂 [3] - 推荐低估值修复房企新城控股、越秀地产、招商蛇口、保利发展、中海外发展、龙湖集团、华发股份，关注金地集团 [3] - 推荐二手房中介贝壳 - W，关注我爱我家 [3] - 推荐物业管理华润万象、绿城服务、招商积余、中海物业、保利物业 [3]

报告行业投资评级 - 看好（维持） [1] 报告的核心观点 - 2025年6月70城新房销售价格环比降幅扩大、同比降幅缩小，二手房销售价格同比降幅收窄、环比降幅扩大，房地产市场整体朝着止跌回稳方向迈进，但房价可能小幅度震荡，期待政策推动市场进一步稳定，存量收储及城中村改造工作有望改善住房供求关系、加快止跌回稳进程 [8][29] 报告目录内容总结 新房价格同比降幅缩小，一线新房价格环比降幅扩大 - 6月新建商品住宅一、二、三线城市环比分别为 -0.3%、-0.2%、-0.3%，70城整体环比 -0.3%，降幅较5月扩大0.1pct；同比分别为 -1.4%、-3.0%、-4.6%，70城整体新房价格同比降幅缩小0.4pct至3.7% [5][14] - 6月70城新房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、56、1个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为3、0、67个，价格环比上涨城市数量环比减少4城，同比上涨城市数量环比持平 [15] 二手房价同比降幅缩小，环比降幅扩大 - 6月70城二手房价格环比 -0.6%，降幅环比扩大0.1pct；同比 -6.1%，降幅缩小0.2pct。其中一、二、三线城市环比分别 -0.7%、-0.6%、-0.6%，同比分别 -3.0%、-5.8%、-6.7% [6][19] - 6月70城二手房价格环比上涨、持平、下跌的城市数分别为1、0、69个，同比上涨、持平、下跌的城市数分别为0、0、70个，二手房价环比上涨城市减少2城，70城二手房价自2024年初以来同比均下降 [6][22] 新房上海同环比领涨，二手房价格35城同比均下降 - 6月35城新房价格同环比降多增少，同比上海、杭州、太原3城上涨，环比上海、长沙、宁波等9城上涨，上海以环比 +0.4%、同比 +6.0%领跑；一线城市仅上海新房价格同环比增长；新房1 - 6月整体同比上海、太原分别以 +5.8%、+1.1%领跑 [7][26] - 6月35城二手房环比仅西宁一城上涨，涨幅0.1%，同比均下降，呼和浩特、郑州同比下降9.1%、8.2%；1 - 6月上海以同比 -1.3%领跑，呼和浩特同比跌幅超10%，一线城市上海、北京、深圳、广州分别同比 -1.3%、-2.1%、-4.2%、-8.0% [26] 投资建议 - 推荐布局城市基本面好、把握改善型客户需求的强信用房企，如绿城中国、招商蛇口等；住宅与商业地产双轮驱动、受益于地产复苏和消费促进政策的企业，如华润置地、新城控股等；“好房子，好服务”政策下服务品质突出的优质物管标的，如华润万象生活、绿城服务等 [8][29]

报告行业投资评级 - 维持房地产及物管“看好”评级 [2] 报告的核心观点 - 我国一二手房总成交已稳且持续近3年，但量价未正向循环，中央表态意味着“止跌回稳”仍是政策主基调，修复居民资产负债表是关键，预计新一轮支持政策将出台，好房子政策助力优质房企率先进入底部拐点，推动经营模式转变，迎接PB - ROE向上突破 [2] 各部分总结 行业数据 - 新房成交量：上周34城周成交环比降50%，一二线降51%、三四线降28%；7月34城月成交同比降16%，一二线降15%、三四线降23% [3][4] - 二手房成交量：上周13城周成交环比降7%，7月月成交同比降12% [11] - 新房库存：15城上周推盘88万平，可售面积环比升0.3%、去化月数环比升0.3个月 [20] 行业政策和新闻跟踪 - 地产行业：宏观上住房交易总量增长彰显政策效应，发改委加大新型城镇化投入；公积金层面多地有新政；因城施策方面多地出台规定和补贴政策；土地市场有多宗地块成交 [30][31] - 物管行业：7月7日第八届物业管理创新发展论坛主论坛召开，7月10日成都万科物业服务中标重庆云湖未来物业及运营服务项目第一候选人 [34] 重点公司公告 - 地产公司：天健集团发行中期票据，首开股份提供担保，华发股份人事变动，建发国际分红派息等 [36] - 物管公司：贝壳-W回购股份，万物云相关股份变动等 [39] 板块行情回顾 - 地产板块：SW房地产指数上涨6.12%，跑赢沪深300指数，排名31个板块第1位；推荐产品力房企、二手房中介、物业管理、低估值修复房企等 [2][42] - 物管板块：物业管理板块个股平均上涨3.18%，跑赢沪深300指数；截至上周末，板块平均25、26年PE分别为13、12倍 [49][52]