行业核心观点 - 中国房地产市场已进入长期调整期 全国平均房价跌幅超过30% 部分环京区域如涿州、廊坊跌幅超过60% [1] - 预计2026年房价将延续“稳中有降”趋势 房价泡沫将持续被挤压 行业将迎来四大结构性变化 [11] 房价走势与市场分化 - 房价调整已从二三线城市蔓延至上海、深圳等一线城市 [1] - 未来房价走势将出现分化 前期跌幅较大的二三线城市下跌幅度将逐步放缓 呈现阴跌趋势 [5] - 一线城市预计将出现补跌行情 下跌将从郊区开始 逐步蔓延至市区老破小 最终影响中心区域次新房和新房 [5] - 一线城市补跌原因在于房价泡沫过大远超居民购买力 居民收入增长放缓或失业削弱支撑 以及房价长期下跌导致投资属性减弱和炒房者退出 [5] 住房供应体系变革 - 房地产市场将从过去的商品房单轨制转向双轨制 大量共有产权房、廉租房、公租房等保障房将入市 [7] - 双轨制下 城市低收入家庭可申请保障房 中等或高收入家庭可选择购买商品房 以满足不同收入人群需求 [7] - 保障房供应增加将在一定程度上分化商品房市场需求 加大未来房价下行压力 [7] 产品与建造模式转变 - 行业将从过去“粗放式”建房模式转向以建造“好房子”为主流 更注重房屋质量、户型设计和周边配套设施 [9] - 转变动力来自于楼市进入买方市场后刚需购房者要求提高 以及政府部门的鼓励政策 [9] - 现房销售在新建商品房中的占比将逐步提高 [11] - 现房销售占比上升源于社会对烂尾楼问题的关注及取消期房销售的呼声 该模式允许购房者实地验房后再做购买决定 有助于避免烂尾楼风险 [11] 购房者行为建议 - 对于炒房者 未来各地房价仍有下跌空间 尤其是一线城市存在补跌行情 购房需谨慎 [11] - 对于刚需和改善性购房家庭 可利用当前房地产利好政策购置房产 但应量力而行 建议房贷不超过家庭总收入的30% [11]