项目进展与现状 - 深圳市南山区北头村城市更新单元一期项目于1月19日进入行政调解阶段，标志着这场持续18年的旧改迎来关键破局点[1] - 项目拆除范围涉及靠近深圳南山小学的东街和西街，部分楼宇已拉起围挡，现场张贴有项目公示栏，显示处于旧改推进阶段[1] - 北头村与南山村、向南村、大新新村并称为南山旧改“F4”，是南山中心区城市更新的核心拼图，其率先突破为整个片区带来新想象[1] - 项目于2008年首次纳入深圳城市更新年度计划，2011年专项规划获批，后因拆迁协调难度大、产权关系复杂等问题进展缓慢[4] - 2024年6月《南山区北头村改造地块专项规划修改》草案审议通过，7月正式获批，为项目重启扫清障碍[4] - 南山中心区旧改“F4”整体呈现“两快两慢”局面：北头村和向南村进展迅速，而南山村和大新新村进度相对较缓[11] 项目难点与破局动因 - 项目长期停滞的“三大症结”包括：拆迁难（要求100%业主签约，零星“钉子户”博弈空间大）、纾困难（市场调整下项目货值下降但业主补偿预期未降）、融资难（市场下行周期金融机构对复杂项目谨慎，社会资本观望）[5] - 破局的关键在于各方利益的再平衡，是一个艰难的“降预期”过程[5] - 项目近期突破的驱动力来自政策层面，深圳当前政策主基调是“控增盘存”，已立项更新项目计划拆除范围近90平方公里，但完成实施主体确认的面积仅占41%，大量存量项目亟待盘活[6] - 南山核心区因其去化优势，成为“盘活存量”的重中之重，政策工具箱开始为“推不动”的项目赋能提速[6] - 南山区政府在2025年工作计划中明确要“稳妥推进城中村改造”，北头村破局是这一政策导向的体现[12] 操盘方与市场背景 - 北头村旧改的实际开发商是金汇融地产，为大族控股集团的全资子公司[9] - 大族控股集团以激光产业闻名，旗下大族激光是全球领先的激光加工设备制造商，于2008年进军房地产开发领域，开启“实业+地产”跨界布局[9] - 大族控股在深圳已成功开发多个知名项目，累计房地产开发总面积超500万平方米，涵盖住宅、商业办公、产业园区等多种业态[9] - 城市更新是大族控股地产板块的核心布局方向，也是其区别于其他开发商的核心竞争优势之一，在南山旧改“F4”中手握北头村和南山村两个核心项目[9][10] - 与北头村一路之隔的鼎太风华二期，目前二手房挂牌均价接近10万元/平方米，巨大的价值潜力是驱动旧改前行的核心动力[12]