文章核心观点 - 京投发展在2024年度定增计划于2025年末终止后，于2026年初迅速推出两笔合计30亿元人民币的债券融资计划，以应对紧迫的债务压力、补充流动资金并优化资产结构 [2] - 公司近一年融资动作频繁，涵盖债券、永续债、股东借款等多种形式，以缓解持续紧绷的资金链 [3] - 公司同步推进对参股子公司的股权收购，旨在强化核心资产管控并优化资产结构 [10] 定增终止与融资补位 - 2025年12月29日，公司2024年度向特定对象发行股票事项终止，该定增计划原拟募资5.95亿元，发行价4.47元/股，由控股股东京投公司独家认购，资金计划用于补充流动资金及偿债 [6] - 定增终止后，公司于2026年1月30日宣布两项融资计划：拟非公开发行不超过20亿元公司债券，及注册发行不超过10亿元非金融企业债务融资工具，均由控股股东京投公司提供全额担保 [2] - 截至新闻发布时，公司存续债券共6笔，总金额53.25亿元，其中4笔于2025年发行 [3] - 2025年融资活动包括：2月获准发行不超过13.25亿元债券，3月首期发行8.84亿元；8月发行8.6亿元中期票据用于偿债及补充流动资金 [4] - 除传统债券外，公司于2025年6月通过永续债权融资首期获得8.1亿元，初始利率2.9%，利率设置满五年后每两年跳涨2%，最高可达9% [5] - 2025年7月1日，公司向控股股东京投公司申请不超过34亿元借款，期限5年，利率为1年期LPR下浮90个基点，即2.1% [6] 大额融资背后的多重考量 - 行业融资环境转暖：2025年底全国住房城乡建设工作会议政策导向支持房地产企业合理融资，公司近一年发行债券利率维持在2%左右的较低水平，为低成本融资创造条件 [7] - 沉重的债务压力：公司资产负债率持续攀升，从2021年末的76.16%逐年上升至2024年末的87.80%，2025年三季度末进一步升至91.13% [7] - 短期偿债压力巨大：截至2025年三季度，公司一年内到期的非流动负债为71.99亿元，而同期货币资金仅27.44亿元，覆盖严重不足；2026年8月有一笔20亿元债券到期 [8] - 经营表现持续低迷：2025年公司签约销售金额29.98亿元，同比下降44.48%；签约销售面积7.60万平方米，同比下降66.33% [8] - 项目去化困难与存货跌价：项目集中于北京非中心城区（如密云、门头沟），去化难度大；2024年对密云锦悦府、燕郊倬郡项目分别计提存货跌价准备1.93亿元和7838.29万元；2025年中报对同一项目继续计提跌价准备1.86亿元和7809.81万元 [8] - 盈利能力严重下滑：房产销售业务毛利率从2022年的19.55%下滑至2023年的7.47%，2024年进一步降至1.51%；2023年和2024年分别计提资产减值损失1.38亿元和5.67亿元 [9] - 预计大幅亏损：2025年年度业绩预告预计净亏损10.25亿元至12.3亿元 [9] - 土地储备拓展受阻：2024年、2025年新增房地产储备均为0；2025年9月参与北京朝阳太阳宫地块竞拍未成功，该地块最终以43.145亿元总价、39.18%溢价率被竞得 [9] 同步推进的股权收购 - 收购鄂尔多斯项目股权：2025年12月15日，公司收购鄂尔多斯市京投银泰房地产开发有限责任公司41.69%股权，完成后持股比例增至90.69%，将其纳入合并报表，旨在强化核心资产管控 [11] - 收购上海酒店资产：2025年12月2日，公司拟以0元收购上海礼仕酒店有限公司45%股权，并以3500万元收购复地集团对上海礼仕的债权（本金及利息合计2.09亿元）；交易完成后上海礼仕将成为全资子公司，公司将向其提供不超过9000万元的财务资助 [12]