项目进展与现状 - 北头村城市更新单元一期项目已进入行政调解阶段，这是该项目在历经18年漫长拉锯战后迎来的关键破局点 [1] - 项目位于深圳南山中心区，与南山村、向南村、大新新村并称为南山旧改“F4”，是区域城市更新的核心拼图 [1] - 项目现场已拉起围挡并张贴项目公示栏，靠近深圳南山小学一侧的东街和西街即将进入拆迁范围 [1] 项目历史与转折 - 北头村旧改于2008年首次纳入深圳城市更新年度计划，2011年专项规划获批，但此后10余年因拆迁协调难、产权复杂等问题进展缓慢 [2] - 关键转折出现在2024年，《南山区北头村改造地块专项规划修改》草案于6月审议通过并于7月正式获批，为项目重启扫清障碍 [2] - 项目进入行政调解阶段意味着政府力量将介入协调，以破解最后的签约难题 [3] 行业核心挑战 - 深圳核心区城中村改造普遍面临三大共性难题：拆迁难、纾困难、融资难 [3] - 拆迁难源于市场化谈判模式要求100%业主签约，导致零星“钉子户”博弈空间大，拆迁成本高企 [3] - 纾困难体现在房地产市场调整导致项目货值下降，但村民补偿预期未同步降低，开发商经济账难以平衡 [3] - 融资难是因为市场下行周期中，金融机构对旧改类复杂项目谨慎，社会资本观望，导致资金输血跟不上 [3] 政策驱动与市场背景 - 深圳市当前政策主基调是“控增盘存”，旨在盘活存量更新项目 [4] - 截至2026年1月，深圳已立项更新项目计划拆除范围近90平方公里，但完成实施主体确认的面积仅占41%，大批存量项目亟待盘活 [4] - 南山核心区因其去化优势，成为“盘活存量”的重中之重，政策工具箱正为停滞项目赋能提速 [4] - 南山区政府2025年工作计划明确要“稳妥推进城中村改造”，北头村破局是此政策导向的体现 [8] 项目开发商背景 - 北头村旧改的实际开发商是金汇融地产，为大族控股集团全资子公司 [6] - 大族控股集团以激光产业闻名，旗下大族激光为全球领先的激光加工设备制造商，于2008年进军房地产开发领域 [6] - 大族控股在深圳累计房地产开发总面积超500万平方米，涵盖住宅、商业办公、产业园区等多种业态 [6] - 城市更新是其地产板块核心布局方向，在南山旧改“F4”中，大族控股手握北头村和南山村两个核心项目 [6] 区域旧改格局与价值 - 南山旧改“F4”呈现“两快两慢”局面：北头村（大族控股）与向南村（深圳人才安居集团联合万科、深业等接手原恒大项目）进展迅速；南山村（大族控股）和大新新村进度相对较缓 [7][8] - 与北头村一路之隔的鼎太风华二期，目前二手房挂牌均价接近10万元/平方米，凸显旧改区域巨大的价值潜力 [8] - 北头村的突破预示着整个南山中心区的城市更新或将驶入快车道 [8]