境内债务重组执行进展 - 龙光控股境内债务重组进入执行阶段 前期纳入重组范围的21笔公开市场债券及资产支持证券已于2025年内全部完成持有人会议审议并获通过 [1] - 公司正通过分类处置资产来落实偿债保障 具体包括公开挂牌处置资产、确认补流资产及确认集合资产信托偿付来源 [1][2][3][4] 资产处置计划 - 计划公开挂牌处置多项资产 包括肇庆玖峯城项目公司100%股权、龙光桂林国际养生谷项目公司100%股权、惠州龙光城（戴斯酒店）资产、南宁龙光世纪中心部分办公楼及商业物业以及惠州龙光天禧花园5套别墅 [1][2] - 南宁龙光世纪中心处置资产面积明确 部分办公楼面积为5.86万平方米整体出售 商业面积约4.35万平方米整体出售 惠州龙光天禧花园5套别墅面积为1328.35平方米整体出售 [2] - 首轮公开拍卖起拍价不低于相关资产截至2025年6月评估价值的70% 若未成交将按约定机制逐轮下调起拍价 目标是在首轮公开拍卖启动后3个月内完成资产处置 [2] - 处置所得净现金在扣除相关成本后 将按《重组议案》“第二次购回”条款用于债券回购 [2] 补流资产安排 - 确认将珠海湖城大境（珠海市瑞梁房地产有限公司49%股权收益权）及江门玖龙湾花园（广州骏逸房地产有限公司49%股权）纳入补流资产范围 [3] - 相关项目形成的净现金流在扣除工程款、税费等支出后 将优先用于补充支付单一资产成本 在单一资产成本结清、集合资产信托终止后如仍有余额 可用于提前偿付标的债券本金及利息 [3] 集合资产信托偿付安排 - 确认将南宁玖云著（相思湖）项目对应的南宁市龙光铂骏房地产开发有限公司44%股权收益权 作为集合资产信托抵债模式下的偿付来源 [4][5] - 该资产一经确认将专用于该模式下的偿付安排 不再用于其他重组选项或购回安排 [5] 重组方案优化历程 - 境内重组方案经历多次优化 2025年3月披露覆盖21笔境内公司债及ABS的重组方案 提供特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及全额展期留债五大选项 [6] - 2025年6月根据投资人反馈优化方案 将资产抵债对价由100：25元提高至100：35元（其中1元为现金） 现金购回价格由15%提升至18% [6] - 同时增设单一资产信托模式 缩短展期期限至8年 以提高债务削减力度并增强方案吸引力 [7] 底层资产风险 - 潜在抵债资产“肇庆玖峯城”项目因工程诉讼纠纷 项目公司持有的地块资产已被司法查封 该地块资产为该项目目前的主要资产 [8][9] - 该事项预计将对项目的后续开发建设及处置价值产生不利影响 公司表示将积极沟通以降低冲击 [9] - 依据《重组议案》条款 若原定资产因客观原因无法执行 发行人可从“潜在抵债资产清单”中选取其他资产进行替换 主要抵债项目的司法查封可能促使公司对资产池进行重新配置 [9] 公司经营与财务现状 - 为缓解流动性压力 公司在2024年暂停新增土地投资 新开工建筑面积同比收缩18%至37万平方米 [10] - 2024年销售及营销开支、行政开支与财务成本分别缩减44%、42.2%和31.8% [10] - 投资性物业公允价值变动净收益持续下降 由2022年的15.68亿元降至2023年的12.88亿元、2024年的0.16亿元 [10] - 2025年上半年录得收入约34亿元 归母净亏损为18亿元 合约销售约39.75亿元 其中大湾区占比超过一半 [10] - 截至2025年6月末 现金及银行结余（含受限制现金）约86亿元 [10]