部分内房股市场表现 - 截至发稿，金辉控股(09993)股价上涨6.29%至1.52港元 [1] - 富力地产(02777)股价上涨6.12%至0.52港元 [1] - 世茂集团(00813)股价上涨3.47%至0.179港元 [1] - 龙光集团(03380)股价上涨3.13%至1.32港元 [1] - 旭辉控股集团(00884)股价上涨2.63%至0.078港元 [1] 行业政策与短期机会 - 上海在3月小阳春前大幅优化限购及公积金贷款政策，有望刺激需求短期内集中释放，激活一二手房置换链条，提振市场信心 [1] - 3月地产板块仍有博弈机会，尤其是两会关于房地产的增量政策预期以及小阳春销售数据的表现 [1] 机构对房地产行业中长期展望 - 2026年房地产应聚焦三大主线 [1] - 主线一为政策底部的估值修复，开年中央和一线城市政策释放明确政策转向信号，新开工和拿地回撤预示供给端出清加速 [1] - 主线二为布局“好房子”品质溢价主线，拥有成熟体系和高端产品线的开发商将享受品质代差带来的销售溢价和毛利率优势 [1] - 主线三为借鉴香港“产业—人口—租金”传导路径，关注核心城市租金回报率修复带来的资产配置需求 [1]

市场表现 - 部分内房股股价表现活跃，截至发稿，金辉控股(09993.HK)上涨6.29%，股价报1.52港元[1] - 富力地产(02777.HK)上涨6.12%，股价报0.52港元[1] - 世茂集团(00813.HK)上涨3.47%，股价报0.179港元[1] - 龙光集团(03380.HK)上涨3.13%，股价报1.32港元[1] - 旭辉控股集团(00884.HK)上涨2.63%，股价报0.078港元[1]

市场表现 - 部分内房股表现活跃，金辉控股涨6.29%报1.52港元，富力地产涨6.12%报0.52港元，世茂集团涨3.47%报0.179港元，龙光集团涨3.13%报1.32港元，旭辉控股集团涨2.63%报0.078港元 [1] 短期政策与市场预期 - 上海在3月小阳春前大幅优化限购及公积金贷款政策，有望刺激需求在短期内集中释放，激活一二手房置换链条并提振市场信心 [1] - 3月地产板块仍有博弈机会，主要关注两会关于房地产的增量政策预期以及小阳春销售数据的表现 [1] 中长期行业投资主线 - 2026年房地产应聚焦三大主线：一是政策底部的估值修复，开年中央和一线城市政策释放明确政策转向信号，新开工和拿地回撤预示供给端出清加速 [1] - 二是布局“好房子”品质溢价主线，拥有成熟体系和高端产品线的开发商将享受品质代差带来的销售溢价和毛利率优势 [1] - 三是借鉴香港“产业—人口—租金”传导路径，关注核心城市租金回报率修复带来的资产配置需求 [1]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 避险情绪主导债市，美债收益率显著回落，中资美元债表现较佳，原油价格因地缘冲突大幅上涨，债市短期或维持波动，两会召开将影响债市定价 [1] 根据相关目录分别进行总结 离岸市场 - 中资美元债发行清淡，离岸人民币债发行旺盛，受人行 500 亿央票发行带动全周共发行 655 亿人民币 [2] - 美债收益率明显回落，10 年期和 2 年期美债收益率上周分别下行 15 个和 10 个基点至 3.94%和 3.37%，市场被避险情绪主导 [2][3] - 美国 1 月 PPI 同比上涨 2.9%，核心 PPI 同比上涨 3.6%，均超预期，早前公布的 2025 年 12 月美国 PCE 物价指数也高于预期 [3] - 美伊谈判不顺、军事行动及封锁海峡等事件，使原油价格上涨，影响通胀，降低美联储 3 月降息可能性 [3] - 上周中资美元债表现佳，彭博巴克莱中资美元债总回报指数全周涨 0.4%，利差走阔 1 个基点，高评级和高收益指数分别有不同涨幅和利差变化 [3] 在岸市场 - 春节后人行通过逆回购操作净回笼短期流动性 6114 亿人民币，通过 MLF 超额续作净投放长期资金 3000 亿元 [4] - 银行间资金利率较春节前回升，7 天存款类机构质押式回购加权利率和 7 天银行间质押式回购加权利率分别上升 18 个和 16 个基点至 1.50%和 1.51% [4] - 3 年期和 10 年期国债收益率分别较春节假期前持平和上行 2 个基点至 1.38%和 1.82%，周一境内利率债市受避险情绪提振，各期限国债收益率普遍回落 [4] - 两会本周召开，将公布 2026 年经济目标等并释放货币政策信号，债市料将定价 [4] 近期中资新发行美元债券一览 - 新城环球有限公司发行票面利率 11.8%、金额 35500 万美元的债券，到期日为 2029 年 3 月 9 日，标普评级为 B- [7] 附录：中资美元债列表 - 包含众多发行人的中资美元债信息，如中国建设银行亚洲股份有限公司、中国工商银行股份有限公司等，涉及票面利率、发行金额、评级、到期日等内容 [17][18][19]

港股内房股市场表现 - 2月25日，港股市场内房股集体上涨，呈现普涨格局[1] - 碧桂园涨幅领先，达到8%[1] - 建发国际集团涨超6%[1] - 绿城中国涨5%[1] - 龙湖集团、金辉控股、旭辉控股集团、融信中国、中国海外宏洋集团、越秀地产、中国金茂、华润置地、融创中国等公司股价均涨超4%[1] 主要公司股价及市值详情 - 碧桂园股价上涨8.06%至0.335港元，总市值139.99亿港元，但年初至今累计下跌19.28%[2] - 建发国际集团股价上涨6.54%至15.810港元，总市值354.17亿港元，年初至今累计上涨1.02%[2] - 绿城中国股价上涨5.04%至11.470港元，总市值291.29亿港元，年初至今累计大幅上涨35.42%[2] - 龙湖集团股价上涨4.90%至10.270港元，总市值723.18亿港元，年初至今累计上涨19.98%[2] - 中国海外宏洋集团股价上涨4.55%至2.990港元，总市值106.43亿港元，年初至今累计涨幅高达51.01%[2] - 越秀地产股价上涨4.37%至4.780港元，总市值192.41亿港元，年初至今累计上涨20.71%[2] - 华润置地股价上涨4.33%至33.240港元，总市值2370.32亿港元，年初至今累计上涨22.21%[2] 其他公司股价及市场表现 - 金辉控股股价上涨4.85%至1.730港元，总市值69.98亿港元，年初至今累计下跌5.98%[2] - 旭辉控股集团股价上涨4.82%至0.087港元，总市值14.9亿港元，年初至今累计下跌45.96%[2] - 融信中国股价上涨4.62%至0.136港元，总市值2.29亿港元，年初至今累计上涨4.62%[2] - 中国金茂股价上涨4.35%至1.680港元，总市值227.01亿港元，年初至今累计上涨38.84%[2] - 融创中国股价上涨4.03%至1.290港元，总市值208.89亿港元，年初至今累计下跌1.53%[2] - 美的置业股价上涨3.99%至4.170港元，总市值59.86亿港元，年初至今累计上涨1.71%[2] - 新城发展股价上涨3.75%至2.490港元，总市值180.87亿港元，年初至今累计上涨21.46%[2] - 龙光集团股价上涨3.73%至1.390港元，总市值79.03亿港元，年初至今累计下跌22.35%[2]

内房股市场表现 - 内房股尾盘快速拉升 万科企业股价涨3.76%至3.86港元 碧桂园股价涨3.57%至0.29港元 龙光集团股价涨3.05%至1.35港元 融创中国股价涨1.6%至1.27港元 [1] 万科美元债价格异动 - 万科2029年11月到期美元债势创2025年1月27日以来最大涨幅 截至北京时间下午2:30 该公司3.5%债券每1美元涨5.7美分至38.7美分 [1] - 万科2027年11月到期的3.975%债券每1美元涨3.3美分至37.5美分 [1] 行业政策动态与市场影响 - 上海近期推进收储二手房 试点市场化收购“老破小” 为特定资产提供退出渠道并重塑“价格锚” 有助于稳定价格预期 [1] - 若收储范围未来继续扩大 有望形成信用托底杠杆 显著改善市场信心 [1] - 2026开年稳预期信号持续强化 建议重点关注今年相关政策出台的节奏与力度 具体节奏观察基本面走弱的程度 逆周期出台 [1]

MSCI全球小盘股指数季度调整结果 - 国际指数编制公司MSCI公布了2026年2月的指数季度调整结果，调整将于2月27日收盘后生效 [2] 中国地区指数成分股变动 - MSCI全球小盘股指数于中国地区纳入21只个股，包括安井食品、汽车之家、百奥赛图、布鲁可、中国通信服务、中国罕王等 [2] - 具体纳入名单包括：安井食品(02648)、汽车之家(ATHM.US)、百奥赛图(02315)、布鲁可(00325)、中国通信服务(00552)、中国罕王(03788)、华润饮料(02460)、剑桥科技(06166)、碧桂园(02007)、多点数智(02586)、劲方医药(02595)、粤港湾控股(01396)、硬蛋创新(00400)、老凤祥B(900905.SH)、龙光集团(03380)、奇富科技(QFIN.US)、越疆(02432)、深圳高速公路股份(00548)、西普尼(02583)、贪玩(09890)、文远知行(00800) [3] - 同时从中国地区剔除11只个股，包括雅生活服务(03319)、京东方精电(00710)、建发国际集团(01908)、Chaince Digital(CD.US)等 [1] - 具体剔除名单包括：雅生活服务(03319)、艾迪康控股(09860)、京东方精电(00710)、博雅互动(00434)、建发国际集团(01908)、Chaince Digital(CD.US)、脉阳光(02522)、元征科技(02488)、万国黄金集团(03939)、移卡(09923)、周黑鸭(01458) [3] 中国香港地区指数成分股变动 - MSCI全球小盘股指数于中国香港地区纳入5只个股，包括冠君产业信托(02778)、长江生命科技(00755)、富卫集团(01828)、鹰普精密(01286)、德翔航运(02510) [3] - 同时从中国香港地区剔除3只个股，包括大家乐集团(00341)、德林国际(01126)、SuperX AI(SUPX.US) [3]

境内债务重组执行进展 - 龙光控股境内债务重组进入执行阶段 前期纳入重组范围的21笔公开市场债券及资产支持证券已于2025年内全部完成持有人会议审议并获通过 [1] - 公司正通过分类处置资产来落实偿债保障 具体包括公开挂牌处置资产、确认补流资产及确认集合资产信托偿付来源 [1][2][3][4] 资产处置计划 - 计划公开挂牌处置多项资产 包括肇庆玖峯城项目公司100%股权、龙光桂林国际养生谷项目公司100%股权、惠州龙光城（戴斯酒店）资产、南宁龙光世纪中心部分办公楼及商业物业以及惠州龙光天禧花园5套别墅 [1][2] - 南宁龙光世纪中心处置资产面积明确 部分办公楼面积为5.86万平方米整体出售 商业面积约4.35万平方米整体出售 惠州龙光天禧花园5套别墅面积为1328.35平方米整体出售 [2] - 首轮公开拍卖起拍价不低于相关资产截至2025年6月评估价值的70% 若未成交将按约定机制逐轮下调起拍价 目标是在首轮公开拍卖启动后3个月内完成资产处置 [2] - 处置所得净现金在扣除相关成本后 将按《重组议案》“第二次购回”条款用于债券回购 [2] 补流资产安排 - 确认将珠海湖城大境（珠海市瑞梁房地产有限公司49%股权收益权）及江门玖龙湾花园（广州骏逸房地产有限公司49%股权）纳入补流资产范围 [3] - 相关项目形成的净现金流在扣除工程款、税费等支出后 将优先用于补充支付单一资产成本 在单一资产成本结清、集合资产信托终止后如仍有余额 可用于提前偿付标的债券本金及利息 [3] 集合资产信托偿付安排 - 确认将南宁玖云著（相思湖）项目对应的南宁市龙光铂骏房地产开发有限公司44%股权收益权 作为集合资产信托抵债模式下的偿付来源 [4][5] - 该资产一经确认将专用于该模式下的偿付安排 不再用于其他重组选项或购回安排 [5] 重组方案优化历程 - 境内重组方案经历多次优化 2025年3月披露覆盖21笔境内公司债及ABS的重组方案 提供特定资产、资产抵债、现金购回、债转股及全额展期留债五大选项 [6] - 2025年6月根据投资人反馈优化方案 将资产抵债对价由100：25元提高至100：35元（其中1元为现金） 现金购回价格由15%提升至18% [6] - 同时增设单一资产信托模式 缩短展期期限至8年 以提高债务削减力度并增强方案吸引力 [7] 底层资产风险 - 潜在抵债资产“肇庆玖峯城”项目因工程诉讼纠纷 项目公司持有的地块资产已被司法查封 该地块资产为该项目目前的主要资产 [8][9] - 该事项预计将对项目的后续开发建设及处置价值产生不利影响 公司表示将积极沟通以降低冲击 [9] - 依据《重组议案》条款 若原定资产因客观原因无法执行 发行人可从“潜在抵债资产清单”中选取其他资产进行替换 主要抵债项目的司法查封可能促使公司对资产池进行重新配置 [9] 公司经营与财务现状 - 为缓解流动性压力 公司在2024年暂停新增土地投资 新开工建筑面积同比收缩18%至37万平方米 [10] - 2024年销售及营销开支、行政开支与财务成本分别缩减44%、42.2%和31.8% [10] - 投资性物业公允价值变动净收益持续下降 由2022年的15.68亿元降至2023年的12.88亿元、2024年的0.16亿元 [10] - 2025年上半年录得收入约34亿元 归母净亏损为18亿元 合约销售约39.75亿元 其中大湾区占比超过一半 [10] - 截至2025年6月末 现金及银行结余（含受限制现金）约86亿元 [10]

港股内房股市场表现 - 港股内房股板块在午后交易时段出现涨幅扩大的行情 [1] - 融创中国股价上涨超过10% [1] - 龙光集团股价上涨超过7% [1] - 万科企业与越秀地产股价双双上涨超过6% [1] - 华润置地、雅居乐集团、碧桂园等个股股价跟随上涨 [1]

市场表现 - 截至发稿，融创中国(01918.HK)股价上涨8.77% [1] - 截至发稿，龙光集团(03380.HK)股价上涨6.67% [1] - 截至发稿，中国金茂(00817.HK)股价上涨5.92% [1] - 截至发稿，万科企业(02202.HK)股价上涨5.28% [1] 行业动态 - 新闻显示，多家中国主要房地产开发商股价在特定时点出现显著上涨 [1]