交易概述 - 经发物业拟斥资6300.75万元，通过资产收购、人防车位租赁及机械车位使用权转让三种方式，从关联方经发地产获取经发大厦A座14个商业物业单位及224个地下标准停车位等资产 [3][4] - 交易总代价约合6931.06万港元，其中资产收购部分金额为5524.75万元，涉及商业物业单位总建筑面积3267.13平方米及地下标准停车位总建筑面积8743.12平方米 [4] - 交易还包括金额296万元、为期20年的37个人防停车位租赁，以及金额480万元、为期20年的60个机械停车位使用权转让 [5] 交易财务影响 - 交易总额6300.75万元超过了公司2024年全年除税后利润总额6109.2万元 [3][5] - 交易金额相当于动用了公司截至2025年6月30日现金及现金等价物3.601亿元的17.5% [5] - 公司2024年营业收入为9.52亿元，2025年上半年营业收入为4.71亿元，除税后利润为3209.8万元 [5] 目标资产经营状况 - 目标资产租金收入从2023年的约200.81万元暴跌至2024年的74.5万元，降幅达62.9%，2025年虽略回升至75.72万元，但仍较2023年下跌62.3% [3][7] - 目标资产中商业单位在2024年和2025年的出租率分别仅为8.7%和14.3%，远低于西安市零售物业70%—85%的平均出租率水平 [3][7] - 目标资产初步开发成本约为5003万元，但租金收益持续低迷 [7] - 经发地产自2018年建成后持续销售6年，仍未能完成该资产的市场化去化，此前将其列为“待售存货”而非“投资物业”进行专业化运营 [7][8] 公司背景与关联关系 - 经发物业成立于2000年，由西安经济技术开发区管理委员会实际控制，于2024年登陆港交所，被称为“西北物业第一股” [4] - 交易为关联交易，卖方经发地产由经发集团全资控股，而经发集团持有经发物业67.5%的股权，双方最终实际控制人均为西安经济技术开发区管理委员会 [9][10] - 公司对关联方依赖度较高，2021年至2023年，向西安经开管委会提供服务产生的收益占总收益比例分别为33.9%、31.8%及27.1%，2024年该比例约为24.49% [10][11] - 2021年至2023年，公司向前五大客户提供服务产生的收益占总收益比例分别为49.0%、46.4%及41.1%，2024年该比例降至36.32% [10] 交易目的与市场质疑 - 公司称交易旨在实现收入组合多元化，赚取稳定租金收益，并认为自身长期提供物业管理服务，对资产的潜在投资价值有充分理解 [6] - 公司认为目标资产的租赁潜力未被原业主充分发挥，收购后可通过自身运营实现租金收入大幅增长并受益于资本价值提升 [8] - 市场质疑在于，一家上市不足两年的公司，动用超过全年净利润的资金，从关联方收购历时6年未能市场化去化且经营表现低迷的资产，其合理性存疑 [3][11]