股份發行人及根據《上市規則》第十九B章上市的香港預託證券發行人的證券變動月報表 截至月份: 2026年3月31日 狀態: 新提交 致：香港交易及結算所有限公司 公司名稱: 西安經發物業股份有限公司 呈交日期: 2026年4月1日 I. 法定/註冊股本變動 | 1. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | H | | 於香港聯交所上市 (註1) | | 是 | | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | 證券代號 (如上市) | 01354 | 說明 | | | | | | | | | | 法定/註冊股份數目 | | | 面值 | | 法定/註冊股本 | | | 上月底結存 | | | 16,666,800 | RMB | | 1 RMB | | 16,666,800 | | 增加 / 減少 (-) | | | 0 | | | RMB | | 0 | | 本月底結存 | | | 16,666,800 | RMB | | 1 RMB | | 16,666,800 | | 2. 股份分類 | 普通股 | 股份類別 | 其他類別 (請註明) ...

财务数据关键指标变化：收入与利润 - 截至2025年12月31日止年度，公司总收益为人民币1,049,218千元，较上年度的951,527千元增长10.3%[3][3] - 2025年总收入为1,049,218千元人民币，较2024年的951,527千元人民币增长10.3%[18] - 2025年总收益为人民币1,049.2百万元（约10.5亿元），较2024年的人民币951.5百万元增长10.3%[49][50] - 截至2025年12月31日止年度，公司毛利为人民币162,240千元，较上年度的143,220千元增长13.3%，毛利率为15.5%，较上年的15.1%提升0.4个百分点[3][4] - 公司总毛利从2024年的约人民币1.432亿元增长13.3%至2025年的约人民币1.622亿元，整体毛利率从15.1%提升至15.5%[52] - 截至2025年12月31日止年度，公司年内利润为人民币66,188千元，较上年度的61,092千元增长8.3%，净利润率为6.3%[3][4] - 截至2025年12月31日止年度，公司拥有人应占利润为人民币63,948千元，较上年度的59,031千元增长8.3%[3] - 2025年本公司权益股东应占年内利润及全面收益总额为人民币6394.8万元，较2024年的5903.1万元增长8.3%[29] - 年内利润从2024年约人民币6110万元增长8.3%至2025年约人民币6620万元[59] - 截至2025年12月31日止年度，公司每股基本盈利为人民币0.96元，上年为人民币1.01元[3][6] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 销售成本从2024年的人民币808.3百万元增至2025年的人民币887.0百万元，主要因业务规模扩大[50] - 2025年存货成本为人民币9.159亿元，较2024年的8.446亿元增长8.4%[27] - 2025年员工成本总额为人民币5.590亿元，较2024年的5.275亿元增长6.0%[24] - 2025年度集团已确认的员工成本约为人民币5.59亿元，较2024年度的约人民币5.275亿元增加人民币0.315亿元[86] - 行政开支及研发成本增长14.3%至约人民币7490万元[55] - 2025年财务成本净额为人民币126.8万元，较2024年的44.3万元增长186.2%[23] - 财务成本从约人民币40万元大幅增加186.2%至约人民币130万元[57] - 2025年所得税开支为人民币1740.5万元，较2024年的1329.0万元增长31.0%[28] - 2025年其他收益净额为人民币7.479百万元，较2024年的8.531百万元下降12.3%[22] 各条业务线表现：收入构成 - 城市服务收入为654,749千元人民币，占总收入的62.4%，同比增长10.2%[18] - 城市服务是最大收入来源，2025年收益为人民币654.7百万元，占总收益62.4%，同比增长10.2%[49][51] - 住宅物业管理服务收入为229,020千元人民币，同比增长14.0%[18] - 住宅物业管理服务2025年收益为人民币229.0百万元，占总收益21.8%，同比增长14.0%[49][51] - 商业物业管理服务收入为162,431千元人民币，同比增长6.1%[18] - 商业物业管理服务2025年收益为人民币162.4百万元，占总收益15.5%，同比增长6.1%[49][51] - 城市增值服务收益增长显著，2025年为人民币129.1百万元（占比12.3%），较2024年的人民币74.7百万元大幅提升[49] - 来自单一最大客户西安经开区管委会的收入占比为22%，较2024年的25%下降3个百分点[18] - 按时间确认的收入为987,709千元人民币，占总收入的94.1%[18] - 在某一时间点确认的收入为61,509千元人民币[18] 各条业务线表现：毛利构成 - 城市服务毛利增长16.0%至人民币8300万元，毛利率从12.0%提升至12.7%[52] - 住宅物业管理服务毛利增长6.7%至人民币4176万元，但毛利率从19.5%下降至18.2%[52] - 商业物业管理服务毛利增长16.3%至人民币3666万元，毛利率从20.6%提升至22.6%[52] 各条业务线表现：业务规模 - 截至2025年12月31日，公司总合约面积约为32.4百万平方米，在管面积约为31.9百万平方米[4] - 截至2025年12月31日，公司总合约面积约为3240万平方米，总在管面积约为3190万平方米[38] - 城市服务在管面积为2055.3万平方米，占2025年总在管面积的64.5%，项目数量为117个[40] - 住宅物业管理服务在管面积为798.7万平方米，较2024年的735.5万平方米增长8.6%[40] - 商业物业管理服务在管面积为333.5万平方米，较2024年的378.7万平方米下降11.9%[40] - 公共物业管理服务在管总面积约2060万平方米，其中建筑物面积约790万平方米，公共区域面积约1270万平方米[42] - 截至2025年底，公司为总建筑面积约8.0百万平方米的42个住宅物业提供基础管理服务[45] - 截至2025年底，公司为总建筑面积约3.3百万平方米的42个商业物业提供基础管理服务[46] - 截至2025年底，公司运营3个垃圾压缩站提供城市环卫服务[43] 资产、债务与现金流状况 - 截至2025年12月31日，公司贸易及其他应收款项为人民币386,055千元，较上年末的252,674千元有显著增加[7] - 贸易应收款项从2024年底的约人民币2.527亿元大幅增加至2025年底的约人民币3.861亿元[61] - 截至2025年12月31日，公司银行及手头现金为人民币445,515千元，上年末为426,892千元[7] - 银行及手头现金从2024年底的约人民币4.269亿元增长4.3%至2025年底的约人民币4.455亿元[64] - 现金及现金等价物约为人民币4.455亿元，其中80.8%以人民币计值[68] - 截至2025年12月31日，公司净资产为人民币328,278千元，较上年末的263,043千元增长24.8%[7][8] - 2025年贸易应收款项及应收票据总额为人民币3.386亿元，较2024年的2.341亿元增长44.6%[31] - 截至2025年12月31日，公司贸易应收款项及应收票据总额为人民币31.30亿元，较2024年的人民币21.82亿元增长43.4%[33] - 贸易应收款项中，1年内账龄的金额为人民币27.17亿元，占总应收款项的86.8%[33] - 2025年贸易应收款项及应收票据的呆账拨备为人民币2.567亿元，较2024年的1.591亿元增长61.4%[31] - 2025年贸易应收款项减值亏损确认为人民币980.5万元，较2024年的582.7万元增长68.2%[27] - 为非贸易性质的应收关联方款项、按金及其他应收款项计提预期信贷亏损拨备人民币1100.4万元[79] - 截至2025年12月31日，贸易应付款项总额为人民币26.57亿元，较2024年的人民币15.75亿元增长68.7%[33] - 贸易应付款项中，1年内账龄的金额为人民币23.16亿元，占总应付款项的87.2%[34] - 贸易应付款项从2024年底的约人民币4.971亿元增长18.2%至2025年底的约人民币5.876亿元[65] - 报告期内资本开支约为人民币1560万元[74] - 公司无银行借款、其他负债、资产抵押及或然负债[69][70][71][73] - 资产负债比率为零[72] 管理层讨论和指引 - 2026年战略重点包括规模扩张、提升市场占有率，并重点关注IFM（综合设施管理）与餐饮服务作为第二增长曲线[47] 会计准则与财务报告影响 - 公司已应用国际会计准则第21号修订版，但对财务表现无重大影响[14] - 公司正在评估将于2026年1月1日生效的IFRS 9和IFRS 7修订版的影响[14] - 预期将于2027年1月1日生效的IFRS 18号准则将影响未来财务报表的列报和披露方式[15] 上市与募集资金使用 - 自全球发售收取的所得款项净额约为9050万港元[84] - 上市所得款项用途已按计划使用，具体细节载于相关表格[84] - 全球发售所得款项净额总计9.05亿港元，截至2025年12月31日已动用0.23亿港元，未动用金额为8.82亿港元[85] - 所得款项计划用途：选择性收购其他物业管理公司占53.8% (4.87亿港元)，购买新能源汽车占20.6% (1.86亿港元)，开发智慧物业管理系统占10.5% (0.95亿港元)[85] - 公司H股于联交所主板的上市日期为2024年7月3日[102] 公司治理与股东信息 - 董事会不建议派发截至2025年12月31日止年度的末期股息[5] - 公司2025年及2024年均未派付或宣派任何股息[35] - 董事会不建议派发2025年报告期间的末期股息[92] - 公司未采纳任何股份激励计划[88] - 公司于2025年12月31日并无持有库存股份，报告期间亦无购买、出售或赎回任何上市证券[91] - 公司2025年股东周年大会将于2026年6月25日举行[97] - 2025年股东周年大会将于2026年6月25日举行[98] - 股东名册将于2026年6月18日至2026年6月25日暂停办理股份过户登记[98] - 股份过户文件最迟须于2026年6月17日下午4时30分前提交以符合投票资格[98] - 有权出席2025年股东周年大会并投票的股东资格记录日期为2026年6月25日[98] - 公司控股股东之一为西安经发控股（集团）有限责任公司[102] - 董事会包括3名执行董事、3名非执行董事及3名独立非执行董事[105] 员工与关联方交易 - 截至2025年12月31日，集团在中国共有8,263名全职雇员，较2024年12月31日的7,833名增加430名[86] - 报告期间，公司向西安经发地产收购物业单位及土地使用权，并出租若干人防停车位[95] - 报告期间，公司重续了与经发控股及其附属公司的若干持续关连交易[95] 其他重要事项 - 报告期间为截至2025年12月31日止年度[104] - 2025年普通股加权平均数为6666.7万股，较2024年的5831.1万股增长14.3%[29]

会议安排 - 公司将于2026年3月25日举行董事会会议[3] 会议内容 - 考虑及批准公司2025年度业绩发布[3] - 考虑建议派发末期股息（如有）[3] 董事会构成 - 公告日期董事会有3名执行董事、3名非执行董事和3名独立非执行董事[4]

股本与股份 - 本月底法定/注册股本总额为6666.68万元人民币[1] - H股上月底和本月底已发行股份（不含库存）均为1666.8万股，库存为0[4] - 非上市内资股上月底和本月底已发行股份（不含库存）均为5000万股，库存为0[5] 公众持股 - 适用公众持股量门槛为上市股份已发行总数（不含库存）的25%[5] - 截至本月底，公司已符合适用的公众持股量要求[5] 其他 - 股份期权（根据发行人的股份期权计划）不适用[6] - 有关香港预托证券（预托证券）的资料不适用[7]

公司股价表现 - 近一周（2026年2月14日至20日）仅两个交易日有交易记录，2月16日收盘价3.09港元，2月20日收盘价3.14港元，区间累计上涨1.62% [1] - 2月20日单日上涨1.62%，成交额仅为2,835港元，最高价3.19港元，最低价3.13港元，区间振幅3.24% [1] - 技术指标显示短期反弹动能，MACD柱状图从0.032改善至0.038，KDJ指标J线从10.844大幅升至62.722 [1] 市场资金与板块对比 - 资金流向显示散户净流入2,835元，无主力资金参与 [1] - 同期物业服务及管理板块整体下跌0.59%，恒生指数下跌1.10%，公司股价表现逆势小幅上涨 [1]

核心交易公告 - 公司拟以6300.75万元人民币收购关联方西安经发地产旗下的经发大厦A座14个商业物业单位及224个停车位等资产 [1] - 本次交易金额已超过公司2024年全年净利润6109.2万元人民币 [1] - 目标资产的租金收入从2023年的约200.81万元人民币暴跌至2025年的75.72万元人民币，跌幅超过六成 [1] - 目标商业物业单位的出租率在2024年和2025年分别仅为8.7%和14.3%，显著低于西安市场70%至85%的平均水平 [1] - 该交易被媒体质疑为关联方将低效资产向上市平台转移，引发市场对资产质量和定价合理性的关注 [1] 近期市场表现 - 近7日（2026年2月9日至13日），公司股价区间振幅为7.74%，累计微跌0.32% [2] - 2026年2月13日收盘价为3.09港元，单日上涨0.32%，但成交仅900股，成交额2817港元，换手率0.01%，流动性极低 [2] - 技术指标显示，股价位于布林带中轨3.111港元附近，MACD柱状图转正为0.033，但KDJ的K值13.858处于超卖区间，短期波动受低成交量放大影响 [2] - 同期港股物业服务板块下跌2.08%，恒生指数下跌1.72%，公司股价表现略强于行业板块但弱于大盘 [2]

交易概述 - 经发物业拟斥资6300.75万元，通过资产收购、人防车位租赁及机械车位使用权转让三种方式，从关联方经发地产获取经发大厦A座14个商业物业单位及224个地下标准停车位等资产 [3][4] - 交易总代价约合6931.06万港元，其中资产收购部分金额为5524.75万元，涉及商业物业单位总建筑面积3267.13平方米及地下标准停车位总建筑面积8743.12平方米 [4] - 交易还包括金额296万元、为期20年的37个人防停车位租赁，以及金额480万元、为期20年的60个机械停车位使用权转让 [5] 交易财务影响 - 交易总额6300.75万元超过了公司2024年全年除税后利润总额6109.2万元 [3][5] - 交易金额相当于动用了公司截至2025年6月30日现金及现金等价物3.601亿元的17.5% [5] - 公司2024年营业收入为9.52亿元，2025年上半年营业收入为4.71亿元，除税后利润为3209.8万元 [5] 目标资产经营状况 - 目标资产租金收入从2023年的约200.81万元暴跌至2024年的74.5万元，降幅达62.9%，2025年虽略回升至75.72万元，但仍较2023年下跌62.3% [3][7] - 目标资产中商业单位在2024年和2025年的出租率分别仅为8.7%和14.3%，远低于西安市零售物业70%—85%的平均出租率水平 [3][7] - 目标资产初步开发成本约为5003万元，但租金收益持续低迷 [7] - 经发地产自2018年建成后持续销售6年，仍未能完成该资产的市场化去化，此前将其列为“待售存货”而非“投资物业”进行专业化运营 [7][8] 公司背景与关联关系 - 经发物业成立于2000年，由西安经济技术开发区管理委员会实际控制，于2024年登陆港交所，被称为“西北物业第一股” [4] - 交易为关联交易，卖方经发地产由经发集团全资控股，而经发集团持有经发物业67.5%的股权，双方最终实际控制人均为西安经济技术开发区管理委员会 [9][10] - 公司对关联方依赖度较高，2021年至2023年，向西安经开管委会提供服务产生的收益占总收益比例分别为33.9%、31.8%及27.1%，2024年该比例约为24.49% [10][11] - 2021年至2023年，公司向前五大客户提供服务产生的收益占总收益比例分别为49.0%、46.4%及41.1%，2024年该比例降至36.32% [10] 交易目的与市场质疑 - 公司称交易旨在实现收入组合多元化，赚取稳定租金收益，并认为自身长期提供物业管理服务，对资产的潜在投资价值有充分理解 [6] - 公司认为目标资产的租赁潜力未被原业主充分发挥，收购后可通过自身运营实现租金收入大幅增长并受益于资本价值提升 [8] - 市场质疑在于，一家上市不足两年的公司，动用超过全年净利润的资金，从关联方收购历时6年未能市场化去化且经营表现低迷的资产，其合理性存疑 [3][11]

股本情况 - 截至2026年1月31日，H股法定/注册股份16,666,800股，股本16,666,800元[1] - 截至2026年1月31日，非上市内资股法定/注册股份50,000,000股，股本50,000,000元[1] - 本月底法定/注册股本总额66,666,800元[1] 股份发行 - 截至2026年1月31日，H股已发行股份16,666,800股，库存股份0[4] - 截至2026年1月31日，非上市内资股已发行股份50,000,000股，库存股份0[5] 公众持股 - 适用公众持股量门槛为上市股份已发行总数的25%[5] - 截至本月底，公司符合公众持股量要求[5] 其他 - 股份期权不适用[6] - 香港预托证券资料不适用[7] - 本月证券发行等获董事会授权并依规进行[8]

股东大会信息 - 临时股东大会于2026年1月30日上午十点举行[3] - 普通决议案赞成票5,861,700股，占比100%[4] - 出席股东代表5,861,700股，占H股约35.17%，占总数约8.76%[7] 股权结构 - 公司已发行股份66,666,800股，含16,666,800股H股及50,000,000股内资股[5] - 经发集团及控股共持50,000,000股内资股，占比约75%[6] - 赋予表决权股份16,666,800股，占比约25%[6] - 经发控股持有经发集团约96.29%[6]

股东大会 - 临时股东大会于2026年1月30日举行[3] - 批准新物业管理、食品供应框架协议及年度上限，赞成票占比100%[3][4] 股权结构 - 已发行股份总数66,666,800股，含H股和内资股[6] - 经发控股及经发集团持股约75.0%[6] 参会情况 - 出席股东或代表股份占已发行总数约8.8%[7]