核心交易公告 - 公司拟以6300.75万元人民币收购关联方西安经发地产旗下的经发大厦A座14个商业物业单位及224个停车位等资产 [1] - 本次交易金额已超过公司2024年全年净利润6109.2万元人民币 [1] - 目标资产的租金收入从2023年的约200.81万元人民币暴跌至2025年的75.72万元人民币，跌幅超过六成 [1] - 目标商业物业单位的出租率在2024年和2025年分别仅为8.7%和14.3%，显著低于西安市场70%至85%的平均水平 [1] - 该交易被媒体质疑为关联方将低效资产向上市平台转移，引发市场对资产质量和定价合理性的关注 [1] 近期市场表现 - 近7日（2026年2月9日至13日），公司股价区间振幅为7.74%，累计微跌0.32% [2] - 2026年2月13日收盘价为3.09港元，单日上涨0.32%，但成交仅900股，成交额2817港元，换手率0.01%，流动性极低 [2] - 技术指标显示，股价位于布林带中轨3.111港元附近，MACD柱状图转正为0.033，但KDJ的K值13.858处于超卖区间，短期波动受低成交量放大影响 [2] - 同期港股物业服务板块下跌2.08%，恒生指数下跌1.72%，公司股价表现略强于行业板块但弱于大盘 [2]

交易概述 - 经发物业拟斥资6300.75万元，通过资产收购、人防车位租赁及机械车位使用权转让三种方式，从关联方经发地产获取经发大厦A座14个商业物业单位及224个地下标准停车位等资产 [3][4] - 交易总代价约合6931.06万港元，其中资产收购部分金额为5524.75万元，涉及商业物业单位总建筑面积3267.13平方米及地下标准停车位总建筑面积8743.12平方米 [4] - 交易还包括金额296万元、为期20年的37个人防停车位租赁，以及金额480万元、为期20年的60个机械停车位使用权转让 [5] 交易财务影响 - 交易总额6300.75万元超过了公司2024年全年除税后利润总额6109.2万元 [3][5] - 交易金额相当于动用了公司截至2025年6月30日现金及现金等价物3.601亿元的17.5% [5] - 公司2024年营业收入为9.52亿元，2025年上半年营业收入为4.71亿元，除税后利润为3209.8万元 [5] 目标资产经营状况 - 目标资产租金收入从2023年的约200.81万元暴跌至2024年的74.5万元，降幅达62.9%，2025年虽略回升至75.72万元，但仍较2023年下跌62.3% [3][7] - 目标资产中商业单位在2024年和2025年的出租率分别仅为8.7%和14.3%，远低于西安市零售物业70%—85%的平均出租率水平 [3][7] - 目标资产初步开发成本约为5003万元，但租金收益持续低迷 [7] - 经发地产自2018年建成后持续销售6年，仍未能完成该资产的市场化去化，此前将其列为“待售存货”而非“投资物业”进行专业化运营 [7][8] 公司背景与关联关系 - 经发物业成立于2000年，由西安经济技术开发区管理委员会实际控制，于2024年登陆港交所，被称为“西北物业第一股” [4] - 交易为关联交易，卖方经发地产由经发集团全资控股，而经发集团持有经发物业67.5%的股权，双方最终实际控制人均为西安经济技术开发区管理委员会 [9][10] - 公司对关联方依赖度较高，2021年至2023年，向西安经开管委会提供服务产生的收益占总收益比例分别为33.9%、31.8%及27.1%，2024年该比例约为24.49% [10][11] - 2021年至2023年，公司向前五大客户提供服务产生的收益占总收益比例分别为49.0%、46.4%及41.1%，2024年该比例降至36.32% [10] 交易目的与市场质疑 - 公司称交易旨在实现收入组合多元化，赚取稳定租金收益，并认为自身长期提供物业管理服务，对资产的潜在投资价值有充分理解 [6] - 公司认为目标资产的租赁潜力未被原业主充分发挥，收购后可通过自身运营实现租金收入大幅增长并受益于资本价值提升 [8] - 市场质疑在于，一家上市不足两年的公司，动用超过全年净利润的资金，从关联方收购历时6年未能市场化去化且经营表现低迷的资产，其合理性存疑 [3][11]

股本情况 - 截至2026年1月31日，H股法定/注册股份16,666,800股，股本16,666,800元[1] - 截至2026年1月31日，非上市内资股法定/注册股份50,000,000股，股本50,000,000元[1] - 本月底法定/注册股本总额66,666,800元[1] 股份发行 - 截至2026年1月31日，H股已发行股份16,666,800股，库存股份0[4] - 截至2026年1月31日，非上市内资股已发行股份50,000,000股，库存股份0[5] 公众持股 - 适用公众持股量门槛为上市股份已发行总数的25%[5] - 截至本月底，公司符合公众持股量要求[5] 其他 - 股份期权不适用[6] - 香港预托证券资料不适用[7] - 本月证券发行等获董事会授权并依规进行[8]

股东大会信息 - 临时股东大会于2026年1月30日上午十点举行[3] - 普通决议案赞成票5,861,700股，占比100%[4] - 出席股东代表5,861,700股，占H股约35.17%，占总数约8.76%[7] 股权结构 - 公司已发行股份66,666,800股，含16,666,800股H股及50,000,000股内资股[5] - 经发集团及控股共持50,000,000股内资股，占比约75%[6] - 赋予表决权股份16,666,800股，占比约25%[6] - 经发控股持有经发集团约96.29%[6]

股东大会 - 临时股东大会于2026年1月30日举行[3] - 批准新物业管理、食品供应框架协议及年度上限，赞成票占比100%[3][4] 股权结构 - 已发行股份总数66,666,800股，含H股和内资股[6] - 经发控股及经发集团持股约75.0%[6] 参会情况 - 出席股东或代表股份占已发行总数约8.8%[7]

临时股东大会信息 - 2026年1月30日上午十时举行[2] - 普通决议案须超半数通过，特别决议案须超三分之二通过[6] - 决议案以投票表决，结果登载于联交所及公司网站[15] 参会及投票相关 - H股、内资股代表委任表格须提前24小时分别送交指定地点[9] - 2026年1月27 - 30日暂停股份过户登记[11] - H股股东过户材料须在1月26日下午四时三十分前送交[11] - 1月30日股东名册股东有权参会投票[11] 其他 - 股东召开大会费用由公司承担[12] - 大会联络电邮为JF - IPO@xajfwy.cn[14]

临时股东大会信息 - 2026年1月30日上午十时正举行[3] - 地点为西安金融创新中心3幢1单元10701室[3] 董事会信息 - 董事会成员含3名执行董事、3名非执行董事和3名独立非执行董事[7] 股东参会及投票规则 - 股东可委任代表出席投票，代表可不属公司股东[8] - 填妥代表委任表格等文件须提前24小时交回[8] - 交回表格后股东仍可亲自出席并撤回委任[8] - 联名登记首位持有人投票获接纳[9] 股份过户登记 - 2026年1月27日至30日暂停办理[9] - 确定参会资格文件须于1月26日下午四时三十分前交回[9] - 1月30日股东名册股东有权参会投票[9]

业绩总结 - 2024年城市服务及物业管理及相关服务分部收入占总收入约99.7%，较上一年度增加约10.4%[122] - 2024年税后利润约为6100万元，较2023年增加约19.8%[122] - 2024年合约总建筑面积约为1810万平方米，较2023年增加约20.7%[122] - 2025年上半年收入约为4.715亿元，较2024年同期增加约1.8%[123][125] - 2025年上半年利润约为3210万元，较2024年同期增加约3.5%[125] - 2025年6月30日总资产约为8.185亿元，总负债约为5.243亿元，净资产约为2.942亿元[125] 用户数据 - 最后实际可行日期，公司已订约向中国216个项目提供物业管理服务[119] - 2025年6月30日公司管理共48个商业物业项目[51] 未来展望 - 公司认为收购或租赁目标资产可带来租金大幅提升及长远资本增值[144] - 独立财务顾问认为交易符合公司业务策略，可带来稳定租金收入[144] 市场扩张和并购 - 公司与经发地产于2025年12月5日订立交易文件，总代价约6300.75万元[20] - 资产收购协议中，公司收购14个商业用途物业单位及224个地下层标准停车位，代价5524.75万元[23][25] - 公司向经发地产租赁37个人防停车位，租期20年，代价296万元[31][34] - 经发地产向公司转让60个机械停车位20年使用权，代价480万元[39][42] - 交易最高适用百分比率合计超25%但低于100%，构成公司主要交易[90][113] - 经发地产为公司关连人士，交易构成关连交易[115] 其他新策略 - 公司已向联交所申请豁免严格遵守上市规则第14.67(6)(b)(i)条规定[65] - 公司已成立独立董事委员会提供推荐建议[115] 其他重要信息 - 公司将在2026年1月30日上午十时举行临时股东大会[4][95] - 欲委任代表出席大会的股东需在指定时间最少24小时前交回代表委任表格[5] - 公司于2026年1月27日至2026年1月30日暂停办理股份过户登记手续[94] - 投票时每持有一股缴足股份可投一票，投票结果将在联交所及公司网站刊载[98] - 独立董事委员会和董事会认为交易条款对独立股东公平合理，建议投票赞成[99][101] - 同人融资有限公司获委任为独立财务顾问[93] - 2025年11月30日集团尚有未偿还租赁负债约64.7万元，无抵押及无担保[178] - 董事认为集团有充足营运资金应付自通函日期起至少12个月需求[179] - 自2024年12月31日以来，集团财务或贸易状况或前景无重大不利变动[180]

股东大会信息 - 2026年1月30日上午10时30分召开临时股东大会[3] - 拟审议物业管理及食品供应框架协议持续关连交易及年度上限[4][5] 会议安排 - 决议案投票表决，结果将在公司及联交所网站公布[7] - 股东可委任代表，表格2026年1月29日上午10时30分前送达指定地点[7] 股份登记 - 2026年1月27日至30日暂停H股过户登记[9] - 未登记H股持有人2026年1月26日下午4时30分前办理[9]

股东大会信息 - 临时股东大会2026年1月30日上午十时三十分举行[2] - 普通决议案须出席大会并有权表决股东所持票数超半数通过[5] 股东相关 - H股、内资股代表委任表格须在会前不少于二十四小时送交指定处[5] - 2026年1月30日名列股东名册的股东有权出席并投票[5] 股份过户 - 2026年1月27日至30日暂停办理股份过户登记[5] - H股股东过户登记不迟于1月26日下午四时三十分办理[5] 其他 - 大会费用由公司承担，联络地址和电话公布[5]