文章核心观点 - 房地产市场正经历由信心危机驱动的深度调整，其核心问题已从房价涨跌转向更棘手的结构性挑战，包括高空置率、法拍房激增和烂尾楼问题，这些因素相互交织并加剧了市场分化与下行压力 [1][9][13] 住房空置率 - 国内28个大中城市平均住房空置率达12%，即接近每10套房子有1套空置，且分化显著：一线城市平均7%，二线城市12%，三线城市高达16%（即平均每6套有1套空置）[1] 房地产开发投资与建设 - 2025年全国房地产开发投资总额为82788亿元，同比下降17.2% [2] - 2025年房屋施工面积同比下降10%，新开工面积同比下降20.4%，显示开发商投资建设活动显著收缩 [2] 法拍房市场 - 法拍房挂拍量急剧上升：2024年全国挂拍37万套，2025年飙升至71.9万套 [4] - 以杭州为例，2025年十区法拍房实际成交量2286套，较2024年的1433套增长近60% [4] - 法拍房市场呈现观望情绪：超过46%的成交发生在二拍阶段（价格进一步下降后） [4] - 全国法拍房存量已突破600万套，预计当年新增120万至130万套 [5] - 法拍房平均成交折扣为评估价的6.8至7.6折，成交率仅约14.5%，三四线城市流拍率超过70% [5] 烂尾楼问题 - 2023年上半年全国烂尾率约为3.85%，对应烂尾楼面积约2.31亿平方米，折合约200多万套房子 [6] - 部分城市烂尾情况严重，烂尾率可达10%以上，郑州、昆明等曾是重灾区 [6] - 2022年全国曝光烂尾楼项目超100个，涉及数万家庭 [8] - 仅恒大、碧桂园、融创三家房企遗留的烂尾楼合计已超300万套，其中恒大一家达162万套 [8] - 政府推动“保交楼”：截至2025年底，全国累计完成约750万套“已售难交付”住房交付；碧桂园2025年交付约17万套（2023年以来累计115万套），融创交付5.4万套 [8] 市场分化与价格表现 - 市场呈现极端分化：杭州临安2025年出现最低15.5万元成交的法拍房，多套房源在20万至30万元区间成交；同时，深圳有顶豪别墅以3.65亿元溢价成交 [9] - 评估显示，非核心区域房产需降价15%-20%才能正常成交，而核心区域房产可能仅需降价5%-10% [12] 市场前景与驱动因素 - 2026年预计商品房销售额同比下降约10%，总量约7.6万亿元；新开工面积预计再收缩15%到20% [10] - 市场调整的驱动因素包括：人口向一线及强二线城市集中、预售制风险暴露、部分购房者高位接盘面临困境 [10] - 行业调整预计将持续数年，市场正经历自我清洗过程，目标回归以居住需求为主的健康状态 [10][13] 政策与行业趋势 - 2026年开始推行新的现房销售制度，以从源头降低烂尾风险 [12] - 部分地方政府尝试协助处理房产问题，如允许退房退款或用房券置换 [12]