文章核心观点 - 北京城建与密云城投联合体以3.8亿元底价、约7756.25元/平方米的楼面价，拍得北京密云区一宗住宅地块，该楼面价创下北京近6年宅地成交新低 [1] - 公司近期拿地策略聚焦成熟板块，并多采用联合体模式，旨在控制单个项目风险并保障一线城市项目的去化稳定性 [1][6] - 尽管密云区域整体去化速度较慢，但若项目产品扎实、定价合理，有望撬动本地地缘客群，市场关注其能否成为远郊“爆款”项目 [1][6] 地块详情与规划 - 地块为密云区水源路南侧MY00-0104-6022、6025两宗相邻地块，总土地面积24496.36平方米，总建筑控制规模48992.72平方米，容积率均为2.0 [2] - 地块位于密云核心区，邻近京承高速与密云高铁站，南侧约400米为潮河，西侧一公里外有北京密云万象汇，生活配套较成熟 [2] - 受退让要求限制，小区楼栋实际密度将加大，压缩公共活动空间，规划要求建筑色彩以中低彩度暖色为基调，并融入儿童友好及无障碍设计理念 [3] 区域市场与历史成交 - 此次成交楼面价（约7756.25元/平方米）较2023年10月住总所获地块（8800元/平方米）单价又低了约1100元/平方米，刷新区域最低纪录 [4] - 区域内近期项目去化缓慢，例如住总国祥誉项目网签292套（均价2.59万元/平方米），近一半未网签；国祥雲著项目网签率不足40% [4] - 密云时隔两年多再度供应宅地，此前2020年后成交的7宗地块对应项目实现清盘的寥寥无几 [4] 公司战略与财务表现 - 自2025年7月财务背景深厚的新任董事长履职后，此次拿地是公司在北京获取的第四宗地块，此前三宗同样采用联合开发模式 [5] - 公司2025年1-9月实现营业收入193.11亿元，同比增长64.2%；归属母公司净利润7.65亿元，同比增长40.24%；扣非净利润2.38亿元，同比扭亏 [5] - 公司对部分项目存货计提跌价准备，计提金额为86279万元（约8.63亿元） [5] - 公司新任董事长坚持聚焦主业、稳固基本盘，高度重视资金链安全 [6] - 公司近期与密云区政府互动密切，表示将结合区域发展规划，发挥自身板块协同优势，参与城市建设，并致力于建设“生态好房子” [5] 行业观察与市场案例 - 北京远郊市场中一批高品质“好房子”项目走出独立行情，例如延庆区中建臻源府和怀柔北京建工嘉棠澐玺均在2025年开盘后基本售罄 [6] - 联合体拿地模式在行业内被视为既能有效控制单个项目风险，也能保障一线城市项目去化稳定性的策略 [1][6]