土地市场动态 - 首融（海南）商业发展有限公司与北京密云城市建设投资集团有限公司联合体以底价3.8亿元摘得北京市密云区水源路地块 [1] - 密云区上一次土地供应记录在2023年10月，此次供地意味着该区域土地市场时隔近两年半再度迎来新动作 [1][4] - 水源路地块土地面积约2.45万平方米，规划建筑面积约4.9万平方米，起始价3.8亿元，成交楼面价约为7756元/平方米 [4][6] 拿地主体与背景 - 首融（海南）商业发展有限公司系首次参与北京土地市场公开竞拍，其实际控股股东为北京市属国企北京城建集团 [1] - 北京城建近三年在京拿地金额持续增长，由2023年的46.5亿元增至2024年的86.55亿元，2025年进一步提升至87.03亿元 [1][7] - 截至2025年末，北京城建已先后布局北京市东城区、昌平区、房山区、密云区，累计斩获4宗地块，拿地总金额达87.03亿元 [7] 项目定位与市场机会 - 密云区作为许久未新增供应土地的区域，本地置换需求持续增长，且现有产品多为“好房子”政策前所建，产品力相对不足 [4] - 水源路地块坐拥优质教育、商业、医疗等成熟配套，区域内“好房子”产品供给长期不足，新项目具备填补市场空白的优势 [4] - 该布局契合当前市场环境下改善性需求释放的趋势，并与国家支持“好房子”建设的政策导向高度相关 [5] 区域市场与销售参照 - 密云区作为首都重要的生态涵养区和水源保护地，景观资源优势明显，水源路地块周边有密虹公园、密云新城滨河森林公园等45个公园景点 [6] - 2025年北京远郊区新盘销售业绩良好，例如延庆区的中建臻源府去化率约93%，怀柔区的北京建工·嘉棠澐玺去化率达94.64% [8] - 北京城建聚焦核心区域深耕的策略，被认为有助于平稳穿越周期、实现稳定收益，类似绿城、滨江深耕杭州市场的逻辑 [8] 价格与配套优势 - 水源路地块成交楼面价约为7756元/平方米，对比2023年10月住总所获地块的8800元/平方米楼面价更具价格优势 [6] - 地块3公里范围内聚集了北京翠微小学密云分校、北方交通大学附属中学（密云分校）、密云区妇幼保健院、北京密云万象汇等完善的生活配套 [6]