市场启动与项目概况 - 首批商业不动产REITs蓄势待发，自1月底以来已有12单产品完成申报，其中10单获交易所受理，预计募资规模达377亿元人民币 [1] - 项目发起方类型多元，涵盖央企（如保利发展）、地方国企（如锦江国际集团、上海地产、陆家嘴集团）、民企（如唯品会、银泰百货、华住集团、砂之船）以及外资企业（如凯德） [1] - 10单获受理项目均位于一二线城市核心区域，底层资产业态呈现“零售主导、多元补充”格局，具体包括零售4单、商办综合体3单、酒店2单、办公1单 [1] - 预计最快2025年3月，首批商业不动产REITs产品有望正式亮相，从试点宣布到产品获受理仅用时约两个月 [1] 底层资产特征 - 首批获受理项目运营成熟，历史经营业绩良好且现金流较为稳定，部分项目底层资产最近一期正处于满租状态 [3] - 央企保利发展项目底层资产位于广州、佛山，扎根粤港澳大湾区核心城市 [3] - 上海市3家重点国企（上海地产、锦江国际集团、陆家嘴集团）申报的项目资产业态多元，包括商业综合体、办公和酒店资产，坐落于核心商圈，核心运营指标稳定 [3] - 民企项目中，唯品会和砂之船分别以旗下运营的郑州、哈尔滨和西安的奥特莱斯项目为底层资产，砂之船于2018年即在新加坡证券交易所成功发行REITs [3] - 银泰百货及其控股股东自持的旗下同类商业资产达21个 [3] - 华住集团作为连锁酒店龙头，通过标准化管理实现酒店自2023年以来入住率稳定在91%以上 [3] - 外资企业凯德的申报项目底层资产位于深圳、四川绵阳的核心地段，资产运营年限大多已满10年，出租率在区域内处于较高水平 [3] 行业转型与定价功能 - 商业不动产REITs覆盖酒店、办公、配套商业及商业综合体等多元业态，扩大了底层资产覆盖范围，通过盘活多类型成熟资产，引导行业向新模式转型发展 [4] - 产品通过将具备稳定现金流的不动产资产转化为标准化金融份额，回收资金可重新投入科技创新、产业升级等新质生产力的培育与发展，实现生产要素更高效的良性循环 [4] - 为正处于转型探索中的房地产行业提供新机遇，推动行业从“高负债、高杠杆、高周转”的粗放式重资产开发模式，向强调专业运营、持续服务、稳健现金流的“轻重分离”模式转型 [5] - 通过实现成熟资产的上市退出，为开发企业提供重要的资金回笼渠道和资产循环模式，鼓励和促进从“开发商”向“资产管理者+服务商”转型 [6] - 首批项目中有4单明确改造计划，改造方向聚焦“提升空间利用率、优化业态组合”，致力于资产未来增值 [6] - 商业不动产REITs将为不动产市场提供至关重要的“定价之锚”，其二级市场交易价格和估值水平基于资产底层运营现金流，是由广大投资者共同判断形成的公开信号 [6] - 为同类非上市商业资产提供可参考、可比较的估值基准，提升整个商业不动产市场的价格透明度与定价科学性，有助于形成理性的投资预期，引导资本更有效地配置优质资产 [7] 投资价值与市场机遇 - 在低利率环境下，庞大的社会资本和保险、养老金等机构资金对能够提供稳定、长期且有抗通胀属性的收益资产需求迫切 [8] - 商业不动产REITs以其高比例分红、与股债相关性较低的特性，成为匹配这类长期资金需求的理想标的 [8] - 低利率降低了资本对优质不动产资产的回报要求，直接提升了其估值吸引力和投资回报潜力 [8] - 首批10单项目的预测现金分派率区间为3.79%-5.21%，均值为4.75% [9] - 受经济周期、行业调整及市场情绪影响，部分优质商业物业价格经历理性回调，估值趋于合理，这为REITs产品以相对合理成本收购或整合资产、构建优质资产组合奠定了基础 [9] - 公募REITs连接优质资产与社会资本，让更广泛的投资者共享不动产收益，也促进金融资源更精准、更高效地配置于实体经济 [9] 后续市场动态 - 除已申报或获受理的12只产品外，还有多家企业正积极筹备商业不动产REITs发行工作 [12] - 茂业商业的申报发行工作已通过董事会，近期披露了具体的申报方案 [12] - 武商集团表示已启动商业不动产公募REITs专项研究工作 [12] - 首开股份公告，公司拟以持有的华侨村商街项目、璞瑅商街项目、宋家庄福茂项目三项资产作为底层资产，开展商业不动产REITs申报发行工作，相关事项已获董事会会议审议通过 [12]