文章核心观点 - 北大教授姚洋认为，当前中国房地产市场问题的核心在于房价调整速度过慢，而非普通民众缺乏购房资金，房价未跌至民众可接受的合理水平是导致市场低迷、民众观望的主要原因 [1] 一、房价调整速度不够快 - 房价持续高涨导致普通民众购房积极性消退，市场活跃度远低于预期 [5] - 城市化进程推进加剧了供求矛盾，导致价格飙升，市场情绪异常低迷，现有调控政策效果有限，未能触及问题根源 [5] - 城市化加速与土地资源稀缺推动房价上涨，高房价成为社会阶层固化的重要因素，使中低收入家庭购房梦遥不可及 [7] - 高房价导致巨大社会不公，许多普通家庭即使省吃俭用攒钱，仍难以负担，被迫长期租房甚至陷入无家可归困境 [9][10] - 房价持续上涨是经济系统中的不稳定因素，在大城市导致消费和投资结构严重失衡，房地产过度膨胀带来高杠杆、高风险的金融体系，可能引发经济危机与社会动荡 [12] - 房价飙升源于旺盛需求（城市化深入）与供给不足，加之投资者为投机获利而非自住购房，加剧了市场不稳定，政策如限购、提高首付比例等治标不治本，未能解决供需失衡的根本问题 [14] - 过度依赖房地产的经济结构使中国经济变得单一脆弱，一旦房地产市场波动，将波及整个经济系统，需要多元化经济结构以保证稳定发展 [16] 二、老百姓不买房不是因为没钱 - 许多有购房能力的民众选择不买房，传统观点认为经济状况决定购房意愿，但姚洋教授认为房价波动才是影响决策的核心因素 [18] - 房价持续上涨让购房者感到不安，担心房产贬值，因此选择观望，直到房价回归合理水平；相反，房价下跌能有效激发购房热情，促使市场活跃，形成良性循环 [19] - 姚洋教授的观点挑战了传统经济理论，认为房价本身可成为推动市场的主动因素，房价下跌会改变购房者预期，重新评估市场并产生购房欲望与需求，从而带动市场回暖 [21] - 房价下跌虽能打破观望心态，但市场不会立刻回暖，因购房决策还受经济实力、就业稳定、家庭规划等多因素影响，该理论需在实践中进一步验证 [23] 三、房地产市场的赚钱效应丧失 - 随着房价飙升，房地产投资的盈利效应逐渐消失，投资者回报率越来越低甚至面临亏损风险，导致许多投资者退场或保持观望，不再热衷于此领域 [26] - 对于真正需要住房的普通家庭，高房价已让他们无力承受，即使仅为满足基本居住需求，也感到迷茫与焦虑，新婚及育儿家庭承受巨大生活压力，这打乱了市场原本的供需平衡 [28] - 政府出台的调控措施（如提高首付比例、收紧贷款条件、限制购房数量）效果往往只是短期，未能从根本上解决供需问题，房价上涨仍未得到有效遏制 [30] - 房价持续上涨不仅是供需问题，更是市场投机行为和经济结构失衡的体现，房地产市场赚钱效应丧失，市场已从繁荣过渡到深度调整阶段，未来充满挑战 [32] 结语 - 姚洋教授认为房价调整应与居民收入相匹配，才能激发购房者热情并带动市场复苏，其分析为理解当前房地产市场的复杂性提供了全新视角，未来市场或朝更稳健、健康及可持续发展的方向调整 [35]