王石的行业周期判断与万科的战略应对 - 2008年金融危机前 王石基于全球经济周期判断房价上涨势头将尽 推动万科率先清库存降价卖房 在行业短期回调中依靠现金流稳住阵脚 而同期其他高负债扩张的企业则面临资金链吃紧 [1] - 2013年 王石援引日本90年代地产崩盘案例警示中国房价泡沫风险 建议房企转向租赁业务并优化资产 万科随后调整战略 将负债率控制在行业平均水平以下 [3] - 2016年房价非理性上涨期间 王石分析政策调控与人口变化 警告上涨难持续 并推动万科出售资产以保持财务健康 为后续调控加码、市场波动做好准备 [5] - 2018年市场动荡期 王石提出“活下去”口号 强调生存第一并预判调控收紧将引发行业洗牌 指导万科减少土地储备并专注核心项目 帮助公司避开债务陷阱 [5] - 2023年 王石预测自2021年结束的繁荣期后 市场将进入3-5年调整期 其分析基于城镇化率已达66% 需求放缓 以及开发投资负增长等背景 建议房企降低负债并运用新技术提效 [7][9] 万科的具体经营与财务策略 - 在多次行业周期中 万科遵循王石的判断 保持低于行业平均的负债水平 例如在2018年后将负债率控制在70%以下 并注重现金流和风险控制 [5][13] - 面对市场变化 万科战略转向开发中高端产品 并增加租赁业务占比 同时进行全球布局和数字化提效以优化运营 [5][7] - 在土地市场过热时期（如2016年土地溢价率高企时） 万科采取出售资产、减少土地储备的保守策略 以保障财务健康 [5] 行业整体状况与演变 - 行业经历多次周期性波动 例如2008年金融危机后2009年房价回调 2013年土地成交金额破纪录、一线城市房价涨15%后 2014年市场增速放缓且二三线城市房价下跌 2016年一线房价涨20%后 2017年调控加码导致房价涨幅收窄 [1][3][5] - 行业风险集中于高负债扩张模式 部分企业因此出现资金链吃紧、资金断裂乃至破产 例如2023年房企破产数量达233家 恒大等企业的危机案例成为警示 [5][7][9] - 政策调控是影响行业走向的关键因素 王石多次强调需适应政策导向 中国政策的灵活性被认为有助于市场实现软着陆 [7][13] - 行业正经历从规模扩张向高质量发展的转型 市场出现两极分化 份额向稳健企业倾斜 消费者将受益于更合理的房价和更多样的产品 [11][13] - 具体数据显示 2018年行业销售总额超过15万亿元 2023年销售面积出现下降 预计到2026年销售面积将下降6% 但政策支持有望止跌企稳 [5][11]