地块成交概况 - 广州天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）于2月25日成功出让，经过243轮、超8小时的激烈竞价，最终由越秀地产旗下广州越诚达有限公司以总价236.0365亿元竞得 [1][2] - 该成交总价在广州住宅用地成交总价中位列历史第二，仅次于番禺亚运城地块的255亿元 [1] - 地块住宅部分成交楼面价超过8.5万元/平方米，刷新了广州纪录，超越了2023年末海珠区琶洲西区地块7.57万元/平方米的价格 [1] 地块属性与价值 - 马场地块地处广州核心区，位于珠江新城和金融城的几何中心，是广州CBD内仅存的大面积未开发地块，被称为珠江新城最后一块待开发的“宝地” [2] - 地块起拍总价高达186亿元，已使其跻身广州总价TOP5地块之列 [2] - 地块规划为超大型城市综合体，总建筑面积达75.1万平方米，业态融合商业、酒店、教育、住宅等，其中商业商务建筑面积49.8万平方米，居住建筑面积22万平方米，公服配套建筑面积3.3万平方米 [3] 竞拍过程与市场热度 - 该稀缺地块吸引了包括越秀、保利、华润、招商、珠实、广州地铁、广州建筑、广州城投在内的8家企业竞争 [3] - 竞价后期主要在保利和越秀之间展开，最终由越秀地产胜出 [3] - 此次土拍广受关注，围观人数超过10万人，土拍系统多次因访问量过大而崩溃 [3] 对高端住宅市场的影响 - 项目地处广州传统高端住宅区，周边有侨鑫汇悦台、凯旋新世界等豪宅项目，是整个广州房价最高的板块 [3] - 近期同区域入市的保利玥玺湾项目，于2025年11月开盘首日销售额超百亿元，成交均价高达17万元/平方米，其中最高成交单价超过30万元/平方米 [3] - 作为核心区稀缺宅地，马场地块的出让对广州高端住宅市场及土地市场的信心提振有重要作用，预计将对核心区豪宅交易市场定价和竞争格局产生影响 [4] 对土地市场与行业信心的意义 - 此次成交是农历春节后的马年首拍，其“开门红”表现一扫往年广州土拍市场慢热的节奏 [7] - 地块成交荣登广州可售楼面价新地王、总价历史第二，宣告广州土拍市场在历经几年调整后展露新气象，有望在“十五五”开局之年走出低谷 [7] - 分析师认为，在当前全国楼市限制性调控基本退出的情况下，土拍市场成为检验“小阳春”的试金石，此次高光表现为接下来的楼市“小阳春”吹响前奏，奠定了活跃的市场氛围 [7] 项目开发与城市发展联动 - 越秀地产曾参与该地块的前期整理开发，推动城市空间提升及基础设施配套建设，如今成功竞得地块，实现了一级开发和二级拿地的联动 [3] - 作为“珠江新城—金融城—琶洲”黄金三角的最后一块拼图，马场地块的开发将结束其低效用地状态，进入全新的发展转型阶段，对改善城市界面、提升公共服务水平有重要意义 [8] 商业规划与能级提升 - 根据规划，项目将建设一家计算容积率建筑面积不低于45000平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓 [8] - 项目将引进一家高端时尚百货运营企业，并约定项目建成运营后6年内，销售贡献累计不低于300亿元 [8] - 市场消息称，高端商场SKP可能落子于此，这一高端商业资源的引入将填补珠江新城东区顶奢商业的空白，大幅提升片区商业能级，助力广州建设国际消费中心城市 [8]