地块成交核心信息 - 天河区黄埔大道以南、马场路以东地块（马场1期地块）以236亿元成交，竞得方为越秀集团，成交溢价率达26.6% [1] - 折合住宅楼面价8.5元/㎡，创广州楼面地价新高，总价为广州2010年以来拍地成交总额最高记录 [1] - 地块起拍价186.44亿元，起始价已创广州土拍纪录 [2] 竞拍过程与市场热度 - 参与竞拍企业共8家，包括保利、华润、招商、珠实、广州地铁、广州城投、广州建筑等 [1] - 现场举牌竞拍过程长达近9小时，举牌轮次达到243轮，竞拍时长及竞价轮数双双刷新历史，热度远超预期 [1] - 此次拍卖被视为2026年广州土拍的“开年大戏”和楼市的“开门红”，显著推高了区域楼面价预期，将对后续市场走势产生重要影响 [1] 地块规划与定位价值 - 地块总用地面积约19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米 [2] - 土地性质为综合用地，含住宅、零售商业、餐饮、商务金融、旅馆等用途 [2] - 地块是广州珠江新城CBD最后一块可开发用地，是“珠江新城-金融城-琶洲”世界级黄金三角的最后一块拼图 [2] - 地块为全国少有的集高端商业、办公、居住、生态、民生配套于一体的全业态复合型大体量优质资产，一线城市成熟CBD已无同量级可开发用地 [2] 经济贡献与开发模式 - 越秀集团预计项目成熟后，每年可贡献GDP约346亿元、新增税收45亿元、创造6万个就业岗位 [2] - 该地块是全国少数能实现“单一地块带动城市能级跃升”的标杆项目 [2] - 项目采取“政府主导+国企做地+市场运作”模式，越秀集团深度参与了前期土地一级整备 [2] - 越秀集团摘地后将紧密结合广州“十五五”规划，以空间重构赋能城市能级跃升，创造未来城市功能新生态 [2] 开发要求与附加条件 - 地块需要自持大量商业商务面积，并需引入一家高端时尚百货运营企业，6年内销售贡献累计不低于300亿元，届时将有可能引进华联SKP作为商业运营 [3] - 地块还需建设不低于4.5万㎡的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，对开发商的资金实力和综合运营能力要求极高 [3] 竞得方背景与战略意义 - 竞得方越秀集团为广州市属国企 [1] - 根据克而瑞数据，越秀在2025年于广州公开市场投入106亿竞得10宗地块，拿地金额位居行业第一，占全市涉宅用地成交总额超五分之一 [3] - 分析认为，越秀集团此次拿下马场地块，预计将进一步巩固其在广州的资源和土储优势，深化其城市共建者角色 [3]