地块拍卖概况 - 广州马场地块于2026年2月25日正式线上竞价出让，拍卖围观人数超过10万，导致交易官网一度短暂宕机 [1] - 地块起拍价高达186.44亿元，拍卖历时9小时，经过243轮竞价，最终由越秀地产以约236亿元竞得 [2] - 本次拍卖共有8家房企参与，竞价后期主要在保利发展与越秀地产之间展开激烈竞争 [9] 地块价值与纪录 - 该地块是广州珠江新城最后一块“绝版宝地”，总用地面积19.45万平方米，计容总建筑面积达56.7万平方米 [5] - 地块成交总价约236亿元，成为广州历史总价第二高的地块，仅次于255亿元的广州亚运城地块 [2][9] - 地块折合可售住宅楼面价约8.5万元/平方米，打破了广州楼面价最高纪录 [2][9] - 地块起拍价186.44亿元已使其在挂牌时即跻身广州历史总价地王榜单前五名 [2][5] 地块区位与规划 - 地块位于珠江新城核心区，是连接珠江新城与金融城的黄金地块，旨在衔接两大CBD、打造超级集群 [4] - 地块涵盖居住、商业、商务、中小学等多种用地性质，是CBD最后一块大体量核心用地 [5] - 从溢价结构看，住宅部分溢价率约35.67%，综合溢价率约26.6%，溢价空间主要集中在住宅用地 [9] 区域豪宅市场格局 - 地块所在区域是广州豪宅集中区“黄金三角”（珠江新城-金融城-琶洲）的一部分，周边汇聚侨鑫汇悦台、凯旋新世界、保利天曜等顶级豪宅 [13] - 近期珠江新城豪宅市场成交分化明显，侨鑫汇悦台有二手房源挂牌均价约25.77万元/平方米，而保利天曜2025年开盘销售均价约9.4万元/平方米 [14] - 2024年10月，侨鑫汇悦台一套顶层复式以单价约36.86万元/平方米、总价约4.61亿元成交，创下中国内地高层住宅最高总价与单价纪录 [14] - 2025年，距离地块约2.2公里的保利玥玺湾项目成交均价高达17万元/平方米，最高单价超30万元/平方米，开盘当日销售额破百亿 [13] 市场竞争与销售表现 - 2025年，保利发展和越秀地产在广州市场的全口径销售额分别为542.66亿元和308.22亿元，分别位居市场第一和第二 [9] - 珠江新城板块内部分豪宅楼盘单价已跌破10万元/平方米，市场处于回调阶段，产品打造能力与市场竞争加剧成为关键 [17] - 有分析指出，马场地块项目凭借得房率、户型设计和社区配套等优势，可能对周边在售楼盘形成降维打击，引发新一轮价格竞争 [9]