地块成交核心信息 - 广州天河区马场地块1期地块经过243轮竞价，由越秀集团旗下广州越诚达有限公司以总价236亿元竞得，溢价26.6% [1] - 该地块成交总价创下广州自2010年以来拍地成交总额最高纪录，成为新“地王” [1] - 地块起拍价186.44亿元已创广州土拍纪录，最终成交折合住宅楼面价达8.5万元/平方米，创广州楼面地价新高 [2] 地块区位与规划价值 - 地块位于珠江新城与广州国际金融城的几何中心，是珠江新城东区最后一块大规模未开发用地，区位价值极高 [3] - 地块规划总建筑面积达73万平方米，包含22万平方米高端住宅、50万平方米商业、教育配套及公共空间 [5] - 地块被规划定位为“超级城市绿链+人民文体客厅+顶奢消费中心”，并被列为重点推动建设的高端商业载体，计划引入华南首个SKP项目 [5] 开发要求与挑战 - 地块开发要求极高，需自持大量商业商务面积，并引入一家高端时尚百货运营企业，且6年内销售贡献累计不低于300亿元 [6] - 开发商还需建设不低于4.5万平方米的国际知名五星级酒店及同品牌酒店式公寓，对开发商的资金实力和综合运营能力要求极高 [6] - 该地块是广州近十年来出让地块中位置最核心、体量最大、功能最齐全的地块 [6] 竞拍背景与市场影响 - 地块拍卖热度非凡，引来超10万人线上围观 [2] - 越秀集团旗下公司负责该地块的一级开发，参与前期筹备工作，其最终成功摘地在市场预期之中 [6] - 市场此前曾预测保利等头部房企会参与竞争，但考虑到地块区位及越秀作为广州本土国企和最大本地开发商的角色，其拿地结果并不意外 [7] - 行业观点强调，后期开发需匹配地块的优越区位和超前规划，并通过豪宅价格体现价值，同时需避免区域内的恶性竞争 [7]