核心财务表现 - 2026财年上半年收入同比下降约50%至约83.91亿港元，核心经营溢利同比下降约18%至约36.36亿港元，股东应占亏损约37.3亿港元，同比收窄44% [1] - 股东应占亏损主要源于一次性亏损，包括投资物业重估亏损约11.46亿港元，发展物业减值约21.26亿港元，以及其他减值约6.11亿港元 [2] - 2025年下半年合约销售额约138亿港元，超过全年目标的一半，其中香港业务合约销售创2021年以来新高 [1] 收入与销售分析 - 收入下降主要因建筑收入减少及内地物业交付减少所致，公司毛利同比下降25%至约50.38亿港元 [2] - 香港市场应占合约销售约为103亿港元，主要来自住宅项目及资产出售，2025年下半年物业发展收入约13.89亿港元 [4] - 内地市场物业发展收入约25.1亿港元，合约销售额约人民币32亿元，其中大湾区为首的南部地区贡献超过60%，销售额约人民币18.83亿元 [5] - 内地住宅合约销售平均价格约每平方米人民币26113元，应占合约销售面积约15万平方米 [5] 债务与财务状况 - 截至2025年12月31日，公司总债务约1443亿港元，较2025年6月末减少约17亿港元，综合债务净额约1227亿港元，净负债比率为59.7% [1][7] - 公司于2025年12月5日完成合计约200亿港元的永续证券及担保优先票据的债务置换 [1] - 报告期内融资成本同比减少6亿至31亿港元，平均利率下降80个基点至3.9%，永续债规模降低87亿港元，美元债减少约4亿港元 [7] - 可动用资金合计约374亿港元 [7] 成本控制与经营效率 - 资本支出（CAPEX）为35亿港元，同比减少14亿港元；营运成本（OPEX）同比减少18%至约15亿港元 [7] - 公司通过流程优化、资源整合等方式实现降本增效 [7] 土地储备与项目发展 - 截至2025年12月31日，公司在内地持有的土地储备总楼面面积约289万平方米可即时开发，其中约155.4万平方米为住宅用途 [6] - 不包含车库的内地土地储备总楼面面积约228.4万平方米，住宅约为95.7万平方米 [6] - 报告期内内地项目竣工量总楼面面积约18.2万平方米，主要位于大湾区，预期2026财年内地竣工量将达到约18.4万平方米 [6] - 在香港北部都会区，公司拥有近1500万平方英尺优质土地储备，多位于新田科技城等核心地段 [8] 未来业务布局与展望 - 公司对完成全年任务充满信心，物业销售板块将密集推售新盘 [8] - 香港市场下半财年预计推出超1300个单位，涵盖九龙玫瑰街滶蕴、尖沙咀官涌街瑧玥、沙田大围柏傲庄3期等项目 [8] - 内地市场将重点推出深圳龙岗项目“瑧悦”（预计2026年第二季度销售）及深圳南山西丽城市更新项目（预计2026年第三季度入市） [8] - 与央企合作的两大项目（粉岭马适路项目、元朗龙田村4期项目）已于2025年动工，西贡沙下项目额外面积的住宅用途规划申请已于2025年11月获批 [8] 未入账收入与现金流 - 在内地未入账的合约销售收入中，约人民币9.47亿元将于2026财年下半年入账，约人民币3.29亿元及约人民币2.26亿元将分别于2027财年及2028财年入账 [5]