投资评级 - 保利发展当前投资评级为"买入"，维持不变 [2] 核心观点 - 保利发展作为行业龙头央企，经营管理能力优秀，销售及土储结构持续优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，有望持续受益于宽松地产政策及行业格局优化 [3] - 预计2024-2026年公司归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.7、7.2、6.7倍 [3] 销售表现 - 2024年6月，公司实现签约面积206.4万方，同比下降11.3%；实现签约金额420.1亿元，同比增长4.62%，环比增长19.0% [3] - 2024上半年，公司实现签约面积954.3万方，同比下降31.0%；实现签约金额1733.4亿元，同比下降26.8%；其中38城占比89%，销售单价20353元/平方米，同比增加17.97% [3] - 公司项目5-6月周均总来访维持在5万组左右，较4月环比提升32%，已恢复至2023年3-4月小阳春水平 [3] 土地储备 - 公司6月在广州、合肥、三亚和徐州拿地4宗，总建面44.1万方，对应土地款35.1亿元 [3] - 2024上半年拿地12宗，总建面116.0万方，对应总土地款125.5亿元，分别同比下降67.7%和82.3%，拿地金额权益比71.9%，拿地强度7.2% [3] - 7月在上海土拍双限政策取消后，成功以21.18%溢价率竞得杨浦区平凉社区地块，成交楼板价8.85万元/平米，成交总价22.03亿元 [3] 财务状况 - 2024上半年成功发行公开市场债券288.4亿元，包括95亿元中票和54亿元公司债，票面利率不超过3.2% [3] - 截至2024Q1，公司货币资金余额1295.5亿元，总资产和归母净资产较2023年末分别下降0.87%和增长0.75%，资产负债率为75.88%，较2023年末下降0.66个百分点 [3] 财务预测 - 预计2024-2026年营业收入分别为3831.64、4038.76、4166.98亿元，同比增长10.5%、5.4%、3.2% [4] - 预计2024-2026年归母净利润分别为131.95、142.45、151.63亿元，同比增长9.3%、8.0%、6.4% [4] - 预计2024-2026年毛利率分别为16.2%、16.8%、17.3%，净利率分别为3.4%、3.5%、3.6% [4] - 预计2024-2026年ROE分别为5.5%、5.7%、6.0% [4]