投资评级 - 报告对保利发展的投资评级为"推荐" (维持) [1] 核心观点 - 保利发展资源结构不断优化 融资优势持续凸显 [1] - 公司结转毛利率和权益比例下降导致利润承压 2024年上半年归母净利润同比下降39.3% [3] - 销售份额稳中有升 项目拓展优中选优 2024年上半年签约金额1733亿元 同比下降26.8% [3] - 融资优势持续凸显 2024年上半年新增融资平均成本较2023年下降21BP至2.93% [3] - 现金流合理充裕 三条红线维持绿档 2024年上半年末现金余额1464亿元 占总资产10%以上 [5] 财务表现 - 2024年上半年实现营业收入1392.5亿元 同比增长1.7% [3] - 2024年上半年归母净利润74.2亿元 同比下降39.3% [3] - 2024年上半年毛利率同比下降5.2个百分点至16% [3] - 2024年上半年少数股东损益占比同比提升11.8个百分点至30.6% [3] - 预计2024-2026年EPS分别为1.12元 1.23元 1.35元 [5] 销售与项目 - 2024年上半年签约金额1733亿元 同比下降26.8% 签约面积954万平米 同比下降31% [3] - 销售权益比77% 较上年提升9个百分点 [3] - 销售市占率较2023年提升0.06个百分点至3.68% [3] - 38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1% [3] - 2024年上半年共拓展项目12个 总计容面积116万平米 权益地价109亿元 [3] 融资与负债 - 2024年上半年末有息负债总额3735亿元 综合成本3.31% 较年初下降25BP [3] - 2024年上半年末一年内到期有息负债占比19.8% 较年初下降0.99个百分点 [3] - 直接融资比重提升1.5个百分点至17.8% [3] - 已获批注册100亿元公司债券 推出95亿元可转换公司债券方案 [3] 土地储备 - 2024年上半年土地储备计容建面7140万平米 较年初下降8% [3] - 核心38城面积储备占比约7成 [3] - 已开工未售存量住宅面积较年初下降16% [3]