投资评级 - 保利发展的投资评级为“买入”（维持）[2] 核心观点 - 保利发展2024年上半年收入增长，但毛利率下滑拖累业绩，二季度销售回暖，土储结构优化，融资渠道畅通，资金成本优势明显，预计2024-2026年归母净利润分别为131.9、142.5、151.6亿元，EPS分别为1.10、1.19、1.27元，当前股价对应PE估值分别为7.4、6.9、6.5倍[3] 财务表现 - 2024年上半年实现营收1392亿元，同比增长1.6%，归母净利润74亿元，同比下降39.3%，经营性净现金流-171亿元，同比下降243亿元，结算毛利率16.0%[3] - 预计2024-2026年营业收入分别为3831.64、4038.76、4166.98亿元，归母净利润分别为131.95、142.45、151.63亿元，毛利率分别为16.2%、16.8%、17.3%[4] 销售与土储 - 2024年上半年签约金额1733.36亿元，同比下降26.8%，签约面积954.25万方，同比下降31.0%，销售权益比提升至77%，市占率提升至3.68%，38城市占率提升至7.1%[3] - 二季度推货1254亿元，环比增长181%，销售金额1104亿元，环比增长75%，上半年拿地12宗，总土地款125.5亿元，拿地金额权益比71.9%，土储建面7140万方，核心38城占比约7成[3] 融资与负债 - 2024年上半年新增负债938亿元，新增融资平均成本降至2.93%，有息负债3725亿元，综合成本降至3.31%，拟发行95亿可转债用于房地产开发项目及补充流动资金[3] - 截至上半年末，扣除预收款的资产负债率为65.67%，净负债率为66.18%，现金短债比为1.22[3]