报告公司投资评级 - 维持“优于大市”评级 [1][8] 报告的核心观点 - 保利物业2024上半年业绩稳增，结构持续优化，归母净利同增11%，管理费用率下降，拓展结构优化聚焦核心城市，社区增值服务营收企稳 [1] 根据相关目录分别进行总结 业绩表现 - 2024上半年公司实现营业收入78.7亿元，同比增长10%；归母净利润8.5亿元，同比增长11% [1][4] - 物业管理服务收入55.9亿元，同比增长16.1%；社区增值服务收入12.5亿元，同比下降1.8% [1][4] - 2024上半年整体毛利率为20.5%，同比下降0.7pct；净利率为10.9%，同比持平；管理费用率为6.2%，同比下降1.0pct [1][4] 业务拓展 - 截至2024上半年末，进驻205个城市，在管项目2667个，合同项目3168个，合同面积9.5亿平方米，在管面积7.6亿平方米 [1][6] - 来自母公司和第三方的合同面积占比分别为36.8%和63.2%，在管面积占比分别为35.1%和64.9% [1][6] - 新拓展单年合同金额12.0亿元，新签约单年合同金额10.7亿元 [1][6] - 其他城市新拓展单年合同金额同比下降40.5%，占比下降10.5pct [1][6] - 商办业态新拓展单年合同金额占比36%，同比提升12pct；公服重点细分业态占比45.4%，同比提升4.5pct [1][6] 社区增值服务 - 2024上半年社区增值服务收入12.5亿元，同比下降1.8%，营收规模企稳 [1][7] - 社区服务、托房服务、美居服务收入分别同比增长14.3%、100.2%、3.2% [1][7] 投资建议 - 下调公司24 - 25年营收预测至170/190亿元（原值为186/224亿元） [1][8] - 预计24 - 25年归母净利分别为15.7/17.5亿元（原值为16.9/20.0亿元），对应EPS为2.83/3.17元，对应最新股价的PE分别为7.4/6.6X [1][8] 盈利预测和财务指标 |指标|2022|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|13,687|15,062|16,990|19,046|21,255| |(+/-%)|26.9%|10.0%|12.8%|12.1%|11.6%| |净利润(百万元)|1113|1380|1566|1753|1936| |(+/-%)|31.6%|24.0%|13.5%|11.9%|10.5%| |每股收益（元）|2.01|2.49|2.83|3.17|3.50| |EBIT Margin|9.5%|11.1%|10.0%|10.1%|9.9%| |净资产收益率（ROE）|14.5%|15.8%|16.1%|16.1%|16.0%| |市盈率（PE）|10.3|8.4|7.4|6.6|6.0| |EV/EBITDA|11.5|9.6|9.7|8.9|8.4| |市净率（PB）|1.49|1.33|1.19|1.07|0.96| [2] 财务预测与估值 |项目|2022|2023|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |现金及现金等价物(百万元)|8956|11011|11397|12808|14378| |应收款项(百万元)|3136|3185|3258|3653|4076| |存货净额(百万元)|40|31|97|109|121| |流动资产合计(百万元)|12133|14228|14770|16588|18597| |固定资产(百万元)|159|175|221|266|310| |资产总计(百万元)|12585|14651|15219|17065|19100| |应付款项(百万元)|1781|2245|1193|1336|1494| |流动负债合计(百万元)|5185|5921|5422|6073|6788| |负债合计(百万元)|5265|6001|5531|6216|6968| |股东权益(百万元)|7691|8720|9738|10877|12136| |营业收入(百万元)|13687|15062|16990|19046|21255| |营业成本(百万元)|11113|12109|13670|15313|17131| |营业利润(百万元)|1410|1758|2115|2366|2613| |利润总额(百万元)|1513|1841|2115|2366|2613| |所得税费用(百万元)|380|444|529|592|653| |归属于母公司净利润(百万元)|1113|1380|1566|1753|1936| |净利润(百万元)|1113|1380|1566|1753|1936| |经营活动现金流(百万元)|1405|2231|1026|2127|2362| |投资活动现金流(百万元)| - 165| - 111| - 92| - 103| - 115| |融资活动现金流(百万元)|26| - 64| - 548| - 613| - 678| |现金净变动(百万元)|1266|2055|386|1411|1570| |货币资金的期末余额(百万元)|8956|11011|11397|12808|14378| |企业自由现金流(百万元)|1075|1944|630|1695|1879| |权益自由现金流(百万元)|1170|1949|924|2013|2235| |每股收益(元)|2.01|2.49|2.83|3.17|3.50| |每股红利(元)|0.00|0.00|0.99|1.11|1.22| |每股净资产(元)|13.90|15.76|17.60|19.66|21.93| |ROIC|26%|38%|26%|27%|31%| |ROE|14%|16%|16%|16%|16%| |毛利率|19%|20%|20%|20%|19%| |EBIT Margin|9%|11%|10%|10%|10%| |EBITDA Margin|11%|12%|10%|10%|10%| |收入增长|27%|10%|13%|12%|12%| |净利润增长率|32%|24%|13%|12%|10%| |资产负债率|41%|41%|37%|37%|37%| |息率|4.2%|4.6%|4.7%|5.3%|5.8%| |P/E|10.3|8.4|7.4|6.6|6.0| |P/B|1.5|1.3|1.2|1.1|1.0| |EV/EBITDA|11.5|9.6|9.7|8.9|8.4| [9]