报告公司投资评级 - 保利物业（6049.HK）的投资评级为“买入”，维持评级 [1] 报告的核心观点 - 保利物业2024年上半年业绩稳健增长，盈利能力保持稳定，外拓量质同步提升，业务布局优化，非居业态加速拓展，增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定 [2] 根据相关目录分别进行总结 业绩稳健增长，盈利能力保持稳定 - 2024年上半年，保利物业实现收入78.7亿元，同比增长10.2%；归母净利润8.5亿元，同比增长10.8%。毛利率为20.5%，同比下降0.71个百分点，净利率为10.9%，与去年同期持平 [2] 业务布局优化，外拓量质同步提升 - 2024年上半年，物业管理服务板块实现收入55.9亿元，同比增长16.1%，其中来自第三方收入约23.2亿元，占比41.4%，同比增加0.5个百分点。合同管理面积与在管面积分别为9.5亿平与7.6亿平，其中第三方项目占比分别为63.2%和64.9%。新拓展第三方项目的单年合同金额约12.0亿元，新签约第三方项目的单年合同金额约10.7亿元。四大核心经济带在新拓展第三方项目单年合同金额中的占比达77.0%，同比提升10.5个百分点 [2] 优化物业体系布局，非居业态加速拓展 - 在大物业战略引领下，保利物业大力发力非居业态，在商写、公共及其他非居物业领域加速市场开拓。期内新签约第三方商业及写字楼项目单年合同金额分别为4.3亿元和6.2亿元。期末住宅在管面积3.0亿平，商业及写字楼0.36亿平，公共及其他物业4.2亿平，非居业态占比60.6%，收入分别增长15.4%、16.8%、25.7% [2] 增值服务业绩小幅下降，整体运营情况稳定 - 2024年上半年，非业主增值服务板块收入10.3亿元，同比降低2.1%，占总收入13.1%，主要由于案场协销项目数量下降，而写字楼租赁收入由于市场波动出现小幅下降，其他收入同比提升17.4%。社区增值服务板块收入12.5亿元，同比减少1.8%，占总收入15.9%，在消费市场波动下整体规模平稳 [2] 盈利预测与评级 - 预计保利物业2024-2026年归母净利润复合增速为10.5%。考虑到公司大物业体系推动公司管理规模持续增长，背靠央企优势突出，维持“买入”评级 [3] 财务数据 - 营业收入预计2024-2026年分别为16700百万元、18569百万元、20575百万元，增长率分别为10.9%、11.2%、10.8%。归属母公司净利润预计2024-2026年分别为1525百万元、1681百万元、1862百万元，增长率分别为10.5%、10.3%、10.8%。每股收益预计2024-2026年分别为2.76元、3.04元、3.37元 [4]