报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [2][7] 报告的核心观点 - 建发国际集团增收不增利，主要因结转项目来自2020及2021年拿地项目，结算毛利率下滑、结转项目平均权益同比降低；已售未结金额充裕，“三道红线”指标持续优化，融资优势凸显 [4] - 土储结构健康，2024H1拿地强度靠前，新增货值位列首位，有望保持较好项目去化水平 [4] - 公司背靠厦门国企建发集团，逆境突围，销售表现优于同业，积极拿地扩储，有望扩大市场份额；考虑行业调整期和结算端压力，下调2024 - 2026年EPS预测，但维持“推荐”评级 [4][7] 根据相关目录分别进行总结 公司基本信息 - 股价12.7港元，行业为房地产，网址为www.cndintl.com，大股东为建发房产，持股55.2%，实际控制人为厦门市国有资产监督管理委员会 [2] - 总股本2017百万股，流通A股市值为0，流通B/H股2017百万股，总市值233.81亿元，每股净资产11.5元，资产负债率79.06% [2] 财务数据 2024年中报 - 收入327.5亿元，同比增长34.5%；归母净利润8.2亿元，同比下滑36.4% [4] 财务预测 |会计年度|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入（百万元）|134430|152578|161733| |YOY(%)|34.9|13.5|6.0| |净利润（百万元）|5035|5108|5167| |YOY(%)|2.0|1.5|1.2| |毛利率(%)|11.1|10.5|10.0| |净利率(%)|4.7|3.7|3.5| |ROE(%)|15.0|13.6|12.3| |EPS(摊薄/元)|2.50|2.53|2.56| |P/E(倍)|4.6|4.6|4.5| |P/B(倍)|0.7|0.6|0.6| [5] 经营情况 已售未结情况 - 截至2024H1，已售未结金额2317亿元，较2023年末增长11%，2022年及之后拿地项目的并表已售未结金额占比约75% [4] 财务指标情况 - “三道红线”指标持续优化，剔除预收账款的资产负债率、净负债率、现金短债比分别为61.1%、45.7%、5倍；存量有息负债平均融资成本3.65%，较2023年末下降10bp [4] 拿地情况 - 2024H1在公开市场拿地销售面积比、拿地销售金额比分别为54.7%、50.2%，分别位居50强房企TOP1、TOP2，新增货值位列首位 [4] - 2024H1公开市场新增14宗土地，全口径拿地金额420亿元，全口径拿地货值742亿元，拿地权益比（货值口径）78% [4] 土储情况 - 截至2024H1，土储货值2577亿元，其中一二线占比83%，2022年以来新获取项目占比77%；一年内达售的“新滚存”占比67% [4] 投资建议 - 下调公司2024 - 2026年EPS预测分别为2.53元（原为2.70元）、2.56元（原为2.73元）、2.58元（原为2.75元），当前股价对应PE分别为4.6倍、4.5倍、4.5倍，维持“推荐”评级 [4][7]