报告公司投资评级 - 买入（维持）[2] 报告的核心观点 - 陆家嘴2024年中报显示上半年营收45.98亿元同比增15.5%，归母净利润5.56亿元同比降21.2%，基本每股收益0.12元 受地产销售及市场下行影响，下调2024 - 2025年并新增2026年盈利预测，预计2024 - 2026年归母净利润为12.6、14.3、16.2亿元，对应EPS为0.26、0.30、0.34元，当前股价对应PE为29.6、26.0、23.0倍 公司持有物业位置优异，可售住宅资源充足，未来业绩增长可期，维持“买入”评级[4] 根据相关目录分别进行总结 公司基本情况 - 日期为2024/8/27，当前股价7.74元，一年最高最低为10.88/7.70元，总市值389.72亿元，流通市值227.05亿元，总股本50.35亿股，流通股本29.33亿股，近3个月换手率13.6%[3] 租赁业务情况 - 2024年上半年租赁流入16.76亿元同比降10% 截至上半年末，持有在营甲级写字楼总面积205.0万方同比增13.9万方，高品质研发楼总面积32.7万方同比持平 合并报表范围外长期在营物业租金收入合计6.45亿元，新国博贡献租赁收入3.6亿元同比增35.3%[5] - 截至上半年末，商业物业总建筑面积60.6万方同比增13.7万方，上半年租赁流入2.20亿元同比增2%[5] - 上半年酒店物业出租率达73%同比提升8pct，RevPAR为645元同比提升103元[5] 房产销售情况 - 2024年上半年房产销售签约流入合计43.08亿元同比增583%，房地产销售结算收入12.35亿元 签约收入中住宅物业销售现金流入27.02亿元，主要来自世纪前滩天御等项目，2024上半年住宅物业合同销售面积2.09万平米同比增21%，合同销售金额22.57亿元同比增104%，在售项目整体去化率为84%；商办物业销售现金流入16.06亿元，为富汇大厦B、C栋[6] 财务预测情况 |指标|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入(百万元)|11,755|10,667|12,792|13,543|14,326| |YOY(%)|-15.3|-9.3|19.9|5.9|5.8| |归母净利润(百万元)|1,047|1,093|1,257|1,434|1,620| |YOY(%)|-75.7|4.5|14.9|14.2|12.9| |毛利率(%)|41.0|58.4|51.8|52.4|53.3| |净利率(%)|8.9|10.3|9.8|10.6|11.3| |ROE(%)|2.7|3.5|3.9|4.4|4.8| |EPS(摊薄/元)|0.22|0.23|0.26|0.30|0.34| |P/E(倍)|35.6|34.1|29.6|26.0|23.0| |P/B(倍)|1.3|1.6|1.6|1.6|1.5|[7] 资产负债表情况 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |流动资产|78563|88111|104547|80041|103799| |现金|4139|10408|8188|9922|9672| |应收票据及应收账款|883|752|1076|730|1061| |其他应收款|368|1166|540|1153|533| |预付账款|731|794|1034|902|1146| |存货|56041|59708|77290|51698|75663| |其他流动资产|16401|15284|16419|15637|15725| |非流动资产|72555|74257|75923|77962|78733| |长期投资|8032|11543|12141|12932|12823| |固定资产|3781|3632|4169|4507|4927| |无形资产|48|43|28|12|12| |其他非流动资产|60694|59039|59585|60510|60971| |资产总计|151118|162368|180470|158003|182532| |流动负债|59129|80915|96872|79281|108708| |短期借款|13502|13930|44536|17398|52144| |应付票据及应付账款|4957|5286|7044|3705|6993| |其他流动负债|40671|61700|45291|58178|49571| |非流动负债|39875|34596|34852|29224|23047| |长期借款|37898|33869|33486|28177|21840| |负债合计|99005|115512|131724|108505|131755| |少数股东权益|23429|24113|24746|25469|26286| |股本|4034|4813|4813|4813|4813| |资本公积|7289|49|49|49|49| |留存收益|16870|17175|18346|19748|21422| |归属母公司股东权益|28685|22744|24000|24029|24491| |负债和股东权益|151118|162368|180470|158003|182532|[9] 利润表情况 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |营业收入|11755|10667|12792|13543|14326| |营业成本|6935|4435|6165|6449|6686| |营业税金及附加|669|1559|1535|1625|1719| |营业费用|172|132|173|175|189| |管理费用|416|553|614|677|716| |研发费用|0|0|0|0|0| |财务费用|1429|1555|1987|1872|1834| |资产减值损失|0|0|0|0|0| |其他收益|103|137|126|123|122| |公允价值变动收益|/|-237 14|/|-70 -73 -92|/| |投资净收益|120|240|88|94|136| |资产处置收益|0|0|0|0|0| |营业利润|1941|2617|2684|3136|3602| |营业外收入|55|21|38|29|34| |营业外支出|31|80|31|38|45| |利润总额|1965|2558|2691|3127|3591| |所得税|541|914|801|970|1155| |净利润|1424|1645|1890|2158|2436| |少数股东损益|377|551|634|723|817| |归属母公司净利润|1047|1093|1257|1434|1620| |EPS(元)|0.22|0.23|0.26|0.30|0.34|[9] 现金流量表情况 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |经营活动现金流|/|-3672 11381|-15201 37812|/|/| |净利润|1424|1645|1890|2158|2436| |折旧摊销|206|207|164|182|184| |财务费用|1429|1555|1987|1872|1834| |投资损失|/|/|-120 -240 -88 -94 -136|/|/| |营运资金变动|/|-7381 9004|-19118 33885|/|-29079| |其他经营现金流|772|/|-790 -36 -191 -220|/|/| |投资活动现金流|/|-8121 1716|/|-4697 -800 -1547|/| |资本支出|2430|3239|1330|956|844| |长期投资|/|-7610 1485|/|-598 -791 110|/| |其他投资现金流|1918|3469|/|-2769 947|-813| |筹资活动现金流|2603|/|-6874 -13811 -7694 -8471|/|/| |短期借款|1791|428|30606|/|-27138 34746| |长期借款|13059|/|-4030 -383 -5309 -6337|/|/| |普通股增加|0|779|0|0|0| |资本公积增加|7243|/|-7240 0|0|0| |其他筹资现金流|/|-19489 3189|-44035 24753|/|-36880| |现金净增加额|/|-9187 6223|-33708 29318|/|/|[9] 主要财务比率情况 |项目|2022A|2023A|2024E|2025E|2026E| | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | ---- | |成长能力|/|/|/|/|/| |营业收入(%)|-15.3|-9.3|19.9|5.9|5.8| |营业利润(%)|-68.6|34.8|2.5|16.9|14.9| |归属于母公司净利润(%)|-75.7|4.5|14.9|14.2|12.9| |获利能力 毛利率(%)|41.0|58.4|51.8|52.4|53.3| |净利率(%)|8.9|10.3|9.8|10.6|11.3| |ROE(%)|2.7|3.5|3.9|4.4|4.8| |ROIC(%)|3.3|3.2|3.1|4.7|3.6| |偿债能力|/|/|/|/|/| |资产负债率(%)|65.5|71.1|73.0|68.7|72.2| |净负债比率(%)|119.6|122.8|162.9|92.3|148.1| |流动比率|1.3|1.1|1.1|1.0|1.0| |速动比率|0.2|0.2|0.2|0.2|0.1| |营运能力|/|/|/|/|/| |总资产周转率|0.1|0.1|0.1|0.1|0.1| |应收账款周转率|12.8|13.0|14.0|15.0|16.0| |应付账款周转率|1.5|0.9|1.0|1.2|1.3| |每股指标（元）|/|/|/|/|/| |每股收益(最新摊薄)|0.22|0.23|0.26|0.30|0.34| |每股经营现金流(最新摊薄)|-0.76 2.36|/|/|-3.16 7.86|-5.19| |每股净资产(最新摊薄)|5.96|4.73|4.99|4.99|5.09| |估值比率|/|/|/|/|/| |P/E|35.6|34.1|29.6|26.0|23.0| |P/B|1.3|1.6|1.6|1.6|1.5| |EV/EBITDA|25.3|24.4|26.7|18.7|22.2|[9]